大波士顿 · KELLY CUI
Kelly 置业指南
买房、卖房、出租及房屋管理。
为买房、卖房与迁居，做好具体准备。
69 篇置业指南，涵盖贷款、买房流程、卖房、估价、学区与入学、房东出租、物业管理、租房及政策动态。可按下面的分类查找。
规划与贷款
第一次看房之前的准备：按每月总持有成本制定的预算、贷款文件、过户所需现金，以及搬迁的合理先后顺序。
看房之前：贷款与准备清单
预批信能说明什么、不能说明什么，买房实际需要多少现金，以及贷款机构会要哪些文件。
买房贷款怎么选：贷款类型、赠与资金和要对比的文件
常规贷款、FHA、VA、州政府项目和 non-QM 怎么区分；非美国公民买家有哪些变化；赠与资金要准备什么文件；Loan Estimate 和 Closing Disclosure 怎么看。
麻州和波士顿的首次购房者项目
谁算首次购房者，为什么要先上购房课，MassHousing 和波士顿市政府提供哪些帮助，以及这些帮助附带什么条件。
麻州买房的过户费用，逐项说明
结算单上会出现哪些费用、通常由谁支付，以及怎样读 Loan Estimate 和 Closing Disclosure。
读懂一则房源：状态、挂牌天数和细节栏
「上市」和「under agreement」各指什么，挂牌天数和降价记录能说明什么，以及约看之前哪些栏目值得多看一眼。
买两家庭或三家庭住宅：自住一户，出租其余
自住型小多户住宅怎么贷款，贷款机构怎么看待租金，出价前怎么估租金，以及房子易手时租客、押金和含铅油漆义务怎么处理。
搬到大波士顿：租房、买房和入学怎么安排
先考虑上班、上学和日常出行，再决定先租还是直接买，并安排贷款和入学登记。
出价到过户
麻州买房从出价到过户怎么推进，以及途中要审查什么：房子本身、condo 共管组织和合同期限。
开放日和预约看房：看什么、问什么
开放日怎么看人气，怎么透过软装看房子本身，房子周边哪些因素影响日常生活和日后转手，以及该问挂牌经纪人哪些问题。
麻州买房全流程：从出价到拿到房契
一笔典型贷款购房的各个阶段、文件和期限，以及每一步由谁负责。
怎么写 offer：价格之外真正要紧的条款
麻州 offer 里的定金、期限、附带条件和自动加价条款，以及每一项如何在买卖双方之间分配风险。
麻州验房全流程：预约、看报告、谈判
谁有资格验房，标准验房不查什么，报告里的问题怎么分轻重，以及找卖家修、降价还是给 closing credit。
看完几套房，怎么比较和选择
每次看房都记录位置、户型、房况、产权与管理方式和每月费用，方便之后逐项比较。
Condo 文件：签约前要看懂什么
主契据、管理章程、预算、储备金、保险和 6(d) 证书，分别回答什么问题。
买独栋：尽职调查清单
一般验房之外还要查：含铅油漆、化粪池、洪水区、油罐、氡气、施工许可，以及地块本身。
用公开记录了解一套房子
出价之前，几个免费的公开记录查询网站就能告诉你：评估部门记录了什么，契据登记处存了哪些文件，申请过哪些施工许可，地块是什么分区，以及有没有含铅油漆或污染记录。
麻州产权保险：产权调查、贷款方保单和业主保单
过户律师在公开记录里查什么，两种产权保单有什么区别，业主保单保什么、不保什么，以及最常拖住过户的几类产权问题。
麻州房产怎么署名：单独所有、联权共有、按份共有、夫妻共同共有和信托
房契上的写法决定谁拥有多少、一方去世后房子归谁，以及债权人和贷款方怎么看这套房。律师起草房契之前就要定下来。
在麻州买新房：开发商合同、验房、入住许可和保修
开发商的购房合同和标准合同有什么不同，定金和交房日期要看什么，入住许可为什么重要，以及麻州法律给新房买家的保修保障。
卖房
卖房的准备、定价和 offer 比较，麻州过户需要的证书与披露，以及应提早问清的税务问题。
房屋估价
一套房子身上的几种「价」各从哪里来：经纪人的可比市场分析、贷款估价、市镇估值和网上估价，以及房屋状况、装修和租金怎样影响价值。
一套房的四个价格：CMA、银行估价、政府评估值和网站估价
每个数字由谁出、用来做什么、为什么总对不上，以及定价、出价、贷款、交税时分别该看哪一个。
可比成交怎么挑、怎么调整
估价师遵循的规则、经纪人怎么筛选样本、在售和 pending 房源能说明什么，以及每平方英尺单价为什么容易误导。
银行估价：时间安排、报告副本和估价偏低
谁委托估价、谁不能干预，你拿报告副本的权利，估价低于成交价时有哪些选择，复议估值（ROV）怎么申请，以及哪些贷款可以免估价。
评估值是怎么来的，怎么申请减税（abatement）
评估值和市场价有什么不同，怎么核对房产记录，减税申请的期限，向 Appellate Tax Board 上诉，以及为什么等待期间要照常缴税。
装修、许可和房屋价值
估价时怎么看待许可、未报批工程、设备更新、拖延的维修、装修地下室、ADU 和节能设施，以及哪些文件要留好。
Condo 与二至四户住宅怎么估值
Condo 看 condo 费、储备金、专项摊派、车位权属、楼层和朝向；二至四户看市场租金、现有租约、贷款机构怎么算租金，以及总租金乘数。
自家房子能租多少：租金怎么估
怎么找真正可比的出租房，9 月 1 日换租周期为什么重要，带不带家具、含不含水电怎么影响比较，以及上市后怎么看市场反应。
学区与入学
麻州公立学校怎样按地址分配学生、怎样向学区核实具体地址、注册需要什么，以及搬家怎样配合学年。学校分配一律以学区确认为准。
麻州公立学校怎么分配：按居住地入学的基本规则
在实际居住地上学的法定权利，各学区怎样自己划定学区边界和 buffer zone，以及分配结果为什么会变。
按具体地址核实学校分配
用学区自己的查询工具，书面向注册办公室问对问题，在签租约或 P&S 之前拿到并保存答复。
搬家后办入学注册：居住证明、年龄、疫苗和档案
学区会要哪些文件、什么时候可以注册、幼儿园年龄规定、疫苗要求、语言问卷，以及学生档案怎么转过去。
Boston Public Schools：注册、选择名单与 exam schools
住址怎样决定 BPS 选择名单、注册轮次和所需文件，以及 2025 年 11 月修订后三所 exam school 的录取办法。
怎样看州政府公布的学校资料
DESE 的 School and District Profiles 和学校报告卡有哪些内容，州问责体系怎样描述一所学校，以及怎样把数据变成问学区的问题。
分配学校之外的选择
跨学区择校、METCO、特许学校、职业技术教育、私立学校和在家教育：各是什么、由谁决定、从哪里开始。
开学前搬家：买房、租房和入学时间怎么安排
从学区注册规则和开学日倒推，决定先买还是先租，以及学年中途搬家会怎样。
持有与出租
持有房产的长期义务：房产税与减免、第一次出租房子，以及出租后需要遵守的规定。
麻州房产税：账单是怎么来的
财年日历、税额怎么算、Proposition 2½ 限制的是什么，以及业主最常错过的减免与复核期限。
麻州 homestead 声明：保护什么，怎么登记
每套自住房都自动享有 $125,000 的 homestead 保护；登记声明后提高到 $1,000,000。它保护什么、不保护什么，以及在 Registry of Deeds 怎么办。
麻州房屋保险：保单类型、condo 保险、洪水险和 FAIR Plan
过户前贷款方要什么，独立屋保单、condo 单元保单和房东保单有什么区别，洪水险为什么要单买，以及没有保险公司愿意承保时去哪里找。
在麻州出租房屋：合规清单
入住前能收哪些钱、押金怎么处理、中介费由谁付，以及每位房东都该了解的居住标准、含铅油漆和公平住房规定。
第一次出租房子
什么时候挂牌、怎么定价、怎么合法而一致地筛选租客、租期怎么安排，以及租客入住后会遇到什么。
签租约要备齐的文件：租约、condo 文件与押金账户
麻州一份完整的租约包含哪些文件，condo 协会可能要求什么，押金账户怎么开，以及哪几张表决定退房时你能不能扣押金。
换房后保留旧房出租：要改什么，税怎么算
贷款方怎么算旧房租金，当初签的自住承诺，保险和 condo 规定，以及出租后折旧和卖房免税怎么变。
人在海外，持有麻州出租房
美国税务上的非居民外籍人士房租怎么交税、怎么办 ITIN、麻州报税、将来出售时的预扣，以及人不在当地怎么管房。
房屋装修：许可、分区和施工方
Boston 什么情况要申请建筑许可，short-form 和 long-form 许可有什么区别，分区规定不允许时怎么办，装修合同必须写什么，以及老房子的含铅油漆施工规定。
物业管理
房子租出去以后怎么管：维修与进屋、续租与调租、两任租客之间的交接、水电暖与保险，以及每年固定要做的事。
在麻州合法筛选租客
业主可以看什么、法律禁止看什么、犯罪记录和信用报告怎么处理、申请时能收哪些钱。
租期内的维修与保养
州卫生法规要求业主维护哪些设施，哪些问题算紧急，怎样合法进屋维修，东西坏了费用怎么分。
续租与调整租金
固定租期和 tenancy at will 在调租时有什么不同，九月起租的市场里什么时候谈续租，涨租和换租客的成本怎么算。
换租客：从退房到下一位入住
换租客时业主要做的事：退房前检查、按规定退押金、维修和清洁的窗口期、钥匙和报警器，以及下一份租约的文件。
水电暖与保险：谁付什么
州卫生法规对电、燃气和燃油的规定，水费单独收取的严格条件，租约能分给租客的垃圾和铲雪责任，以及业主保险和租客保险怎么搭配。
大波士顿出租房的一年
按季节排的业主日历：供暖季起止、冰雪、续租窗口、Boston 7 月 1 日登记截止、9 月 1 日前后的换租、每年的利息说明和报税记录。
租房
在大波士顿租房：9 月 1 日换房周期、房东可以收哪些钱、申请怎么审，以及怎么提前退租、拿回押金。
波士顿租房：什么时候开始找
波士顿很大一部分租约从 9 月 1 日开始。房源提前多久放出、不同类型的房子何时开始看、审核要多久，以及 8 月底的空档怎么安排。
在麻州租房要花哪些钱，哪些钱房东不能收
入住前付款的法定上限、2025 年 8 月起中介费怎么算、怎么看懂入住优惠，以及容易漏算的每月开销。
公寓楼、condo 还是 house：租起来有什么不同
房子归谁所有，决定了谁审你的申请、谁出具租约、东西坏了找谁。一份实用对照，外加新来的人容易看不懂的户型说法。
租房申请：材料、审核与时间
房东和公寓楼通常要哪些材料、收入怎么审、材料为什么要前后一致，以及哪些费用房东不能收。
没有美国信用记录怎么租房
刚到美国、海外来读书，或从海外调来工作：怎么证明付得起房租，什么时候需要担保人，签约前要理清哪些事。
波士顿 9 月 1 日搬家怎么安排
波士顿大部分租约在 9 月初交接。卡车车位怎么申请、电梯怎么预约、水电账户怎么开、旧家具床垫怎么合规处理、入住当天怎么记录房屋状况。
波士顿街边停车与居民停车证
Boston 居民停车证谁能办、为什么没有访客证、扫街和雪天紧急状态为什么会拖车，以及 Cambridge 和 Brookline 的不同规定。
短租和带家具出租
大波士顿不满 12 个月的租约一般是什么样，tenancy at will 和固定租期有什么区别，为什么在 Boston 租客不能做按天短租，带家具房的押金和水电怎么处理。
租的房子东西坏了怎么办
怎样报修才算数、哪些问题算紧急、上门检查怎么进行、一直不修法律允许怎么做，以及租客自己的责任。
租约没到期，想提前搬走
法律怎么规定、租约另有哪些条款，以及找人接替、转租和转让租约分别怎样影响你要承担的部分。
退房与拿回押金
对照入住时的房况记录安排清洁和退房，保存照片，并了解房东扣押金时必须遵守的规定。
政策与行业动态
影响麻州买家、卖家、业主和租客的法律、判决和贷款规则变化，按时间由近到远排列。每条都写明日期，以及截至最近更新时的现状。
MBTA 社区多户分区法再次获州最高法院支持
判决日期 2026 年 9 月 18 日。州最高法院驳回 Marshfield 镇对该法的挑战。这部法律要求 MBTA 社区在交通站点附近划出允许多户住宅的分区。法律要求什么，对买家和业主意味着什么。
租金管制提案不会出现在 2026 年 11 月的选票上
法院判决日期 2026 年 6 月 23 日。州最高法院裁定，全州租金管制提案不能交选民表决。提案内容是什么、法院怎么判、租客和房东有什么不变。
FinCEN 住宅地产交易申报规则目前暂停执行
法院命令日期 2026 年 3 月 19 日。联邦法院撤销了要求对部分全现金转让给实体和信托的住宅交易进行申报的规则。FinCEN 已上诉；命令有效期间无需申报。
2026 年麻州各县合规贷款（conforming loan）额度上限
适用于 Fannie Mae 和 Freddie Mac 在 2026 年收购的贷款（2025 年 11 月 25 日公布）。Suffolk、Middlesex、Norfolk、Essex、Plymouth 五县单户上限 $962,550，州内其他大部分县为 $832,750。
租房中介费：谁聘请经纪人，谁付费
2025 年 8 月 1 日生效。麻州住宅租赁的中介费，只能由聘请经纪人的一方支付。改了什么、影响谁、截至 2026 年 10 月的现状。
独栋住宅区可按权利加建一个附属住宅单元（ADU）
2025 年 2 月 2 日生效。按《可负担住房法案》，适用州《分区法》的麻州城镇，在独栋住宅分区内可按权利建一个附属住宅单元（ADU）。Boston 按自己的分区法规执行。
2024 年 NAR 和解之后：书面买方协议与经纪人报酬
2024 年 8 月 17 日生效。买家跟受 NAR 规则约束的经纪人看房之前，要先签书面协议；给买方经纪人的报酬也不再出现在 MLS 房源里。改了什么，截至 2026 年 10 月在麻州怎么执行。