房屋装修：许可、分区和施工方

short-form 还是 long-form 许可

Boston 检查服务局（ISD）把建筑许可分成两类。short-form 许可适用于不改变房屋结构和用途的小改动，比如打开墙面、维修和更换。long-form 许可适用于改变结构或用途的大改造，申请时要附麻州注册工程师或建筑师盖章的图纸。

截至 2026 年 10 月，short-form 许可收 $20 申请费，再按工程估价每 $1,000 收 $10。long-form 许可收 $50，再按估价每 $1,000 收 $10，费用申请时全额预付。long-form 的审批时间取决于规划和分区审查，差别很大。

许可下来之前不要开工。市政府说明，提前开工可能被收双倍许可费或开违规单。没有许可的施工，以后也常常会冒出来：买家验房时，或卖房时被查到镇上的许可记录。

问清楚每个分项施工方，比如电工、水管工，他那部分要哪些许可、由谁去申请，文件留好副本。

谁可以申请许可

在 Boston，业主自住的一户或两户房，业主亲自施工的，可以自己申请 short-form 许可，附业主豁免声明和工伤保险声明。施工方申请的，要有相应执照和责任险证明。

condo 业主的选择更少。市政府规定：在三户及以上楼里拥有 condo 的业主，必须雇施工方来做；做 long-form 工程的，这类单元业主（比如 three-decker 三层楼里的一层）必须雇持证施工方。

申请之前先看 condo 文件。大多数 master deed 和管理规定要求，涉及公共部分、结构、上下水立管、窗户或地板的工程，要先经协会批准；很多还规定了施工时间和施工方的保险要求。协会批准要书面的。

分区规定不允许怎么办

建筑许可还要过分区（zoning）这一关。每个分区的用途表把用途分为允许、有条件允许和禁止；尺寸规定限制建筑的大小和位置。加建、新增单元或改变用途，一般都会涉及分区。

项目不符合规定的，ISD 会出具分区拒绝函，列出不符合的条款。这封信是向分区上诉委员会（Zoning Board of Appeal，ZBA）上诉的起点。有条件允许的用途，要向委员会申请有条件使用许可；禁止的用途，或尺寸不达标的建筑，要申请豁免（variance）。

市政府的 ZBA 指南写明，上诉要在拒绝函日期起 45 天内提交。提交后要走社区程序，常包括与相邻业主的会议，然后是公开听证和书面决定，再做建筑规范审查，最后才发许可。时间上要按几个月来安排。

在 Boston 想加一个单元的要注意：州法允许独栋住宅分区按权利（by right）建一个附属住宅单元（ADU），但这条不适用于 Boston。Boston 按自己的分区法规管理，ADU 要按 Boston 现行规定办。州法在其他城镇的适用范围和 Boston 的情况，见我们的 ADU 指南。

雇用装修施工方

麻州《住宅装修承包商法》（home improvement contractor law）适用于业主自住、一至四户的既有房屋，包括改造、维修、更新、加建等工程。做这类工程的施工方须在州政府注册，法定豁免情形除外，比如在自己执照范围内施工的电工、水管工，以及自己动手装修的业主。签约前要到注册号或对应工程的执照，查一下。

超过 $1,000 的住宅工程必须签书面合同。法律列明了合同要写的内容，包括开工和完工日期、总价、以美元写明的付款进度、施工方注册号、适用时的三天取消权告知，以及保修条款。签名栏上方要用粗体提示：有空白处不要签。

定金不能超过合同总价的三分之一，或特别订制材料的实际成本，取较高者。按完成阶段付款，比大笔预付对双方都更有保障。

合同还必须告知：业主自己申请许可的，不受州担保基金（guaranty fund）保障。决定由谁申请许可时，要考虑这一点。

老房子和含铅油漆

大波士顿很多房子建于 1978 年以前。按联邦《翻新、维修和油漆规则》（RRP），在 1978 年以前建的房子里有偿施工、会扰动油漆表面的，一般必须取得含铅安全施工认证，个体经营者也一样，公司和实际施工的人员都在规则范围内。以下情况需另作区分：业主在自己家里自己动手，一般不适用，但房子全部或部分出租的仍适用；由受过培训的专业人员使用 EPA 认可的检测试剂得出阴性结果，可以证明没有受管制的含铅油漆。

麻州是 EPA 授权以州项目取代联邦项目的州之一，在本州施工按州的执照和培训要求办。拆除、打磨或换窗之前，先看施工公司做这类工程的州级执照或认证，以及施工人员的培训证书，并问清楚施工区域怎么隔离、怎么清洁。

房子在出租或准备出租的，含铅规定也影响租赁。含铅油漆披露和州含铅法对出租房的要求，见我们的房东合规指南。