要点
- 月费只是看得见的部分；预算、储备金和保险，才说明这个费用能否持续。
- 出租、宠物、装修和短租的规定写在 condo 文件里，不在房源描述里。
- 收到书面请求后，共管组织须在 10 个工作日内出具 6(d) 欠费证明。
- 贷款机构既审核买方，也审核整栋楼的共管组织。尽早问清这栋楼是否符合你的贷款产品要求。
管理文件
麻州 condo 依据 Chapter 183A 设立和管理。每份文件回答不同的问题。
| 文件 | 回答什么问题 |
|---|---|
| 主契据（Master deed） | 哪些属于你的单元、哪些是公共区域；你的权益比例；车位、露台等限定公共区域 |
| 信托声明或管理章程 | 理事会如何产生、月费和摊派怎么定、投票规则 |
| 规章 | 宠物、出租及租期、搬家、装修、短租 |
| 单元契据与图纸 | 单元确切边界，以及分配的车位或储藏间 |
财务状况
尽早索取，最好在验房期限结束前拿到，以便有时间向共管组织提问。
- 当年预算，以及最近一年的实际支出
- 储备金余额；如有储备金研究报告，看其中计划的屋顶、外墙、电梯等工程
- 过去和计划中的特别摊派
- 欠缴月费的业主比例
- 共管组织涉及的未决或可能发生的诉讼
- 管理方式：专业物业公司，还是业主自管
保险：主保单与 HO-6
共管组织的主保单按文件定义承保整栋建筑。有的只保到毛坯墙，有的还包括单元内的固定装置。请索取保单首页（declarations page）并看清免赔额。
你自己的 HO-6 保单负责主保单留给业主的部分，通常包括室内装修和改良、个人财物、责任险，以及主保单免赔额摊到业主头上时你应分担的部分。两份保单要逐项对照，并向保险公司确认承保范围和限额。过户前，贷款机构两份都会要。
6(d) 证书
按 Chapter 183A 第 6 条，共管组织收到书面请求后，须在 10 个工作日内出具该单元未付公共费用的书面说明，可收取合理费用，说明内容对共管组织有约束力。这份证书通常在临近过户时申请，一般由过户律师办理，确保欠费在过户时结清，不转到买方身上。要结合预算一起看：证书干净，只说明卖方没有欠费，不说明整个共管组织财务健康。
贷款审核与小型楼
贷款机构常请共管组织填写一份问卷，涉及自住比例、欠费、保险和诉讼，部分答案会缩小可选的贷款产品。一旦认真考虑某栋楼，就尽早和贷款机构沟通。
波士顿一带很多 condo 只有 2 到 6 户，由业主自己管理。要确认：月费是否真的在收，是否有共管组织名下的银行账户和独立的储备金，决议是否有书面记录。
本文为 condo 买家整理的一般信息。具体单元的 condo 文件，请由律师审阅。