可比成交怎么挑、怎么调整

从已成交的房子开始

成交价是买卖双方都认可、通常也经过贷款机构检验的数字，所以估价师和经纪人都从已成交的房子出发。Fannie Mae 的估价规则要求至少三笔已成交的可比房，一般应在过去 12 个月内成交。更早的成交如果最匹配，也可以用，但要按时间调整并说明理由。

位置排第一。Fannie Mae 要求估价师尽量用同一社区的成交，condo 尽量用同一个项目里的，用到相邻竞争区域的要说明原因。报告会写明每笔可比房离标的房多少英里、在哪个方向，你能看出估价师找得有多远。

实际操作中我们先收窄、再按需放宽：condo 先看同楼，再看同社区、同类型、面积相近的，然后看房况和楼层，最后看成交时间。同楼半年前的成交，往往比上个月城另一头的成交更能说明问题。

面积：用同一种量法比

Fannie Mae 要求独栋房（包括 townhouse 和联排）按 ANSI Z765-2021 标准测量。只要有一部分在地面以下，这一层就算地下面积（below grade）。这部分单独记录、单独调整，不计入地上居住面积（above-grade GLA），装修过、有直通室外的门也一样。公寓楼里的 condo 或 co-op 单元量法不同，按室内周界测量。以 condo 形式持有的 townhouse 仍属独栋住宅，照样适用 ANSI 标准。

挂牌写的面积可能来自卖家、旧图纸或评估记录，各有各的量法。按面积比较两套房之前，先弄清各自的数字从哪来。装修好的地下室增加了可用空间，也有价值，但要和别的装修地下室比，不能直接加进主居住面积。

按差异调整

没有哪笔可比成交完全一样，所以每项差异都要朝标的房调整。可比房有车位而标的房没有，它的价格往下调；可比房需要重做厨房而标的房已经做好，它的价格往上调。Fannie Mae 要求可比房在物理和法律特征上相近，比如地块、房间数、装修面积、房型和房况，还要求估价师考虑是否在 FEMA 洪水区。

房况按固定等级评定，从 C1（新建、未入住）到 C6（严重损坏或长期失修）。保养良好、正处于第一轮更换家电、地板、暖气设备等易耗部件的房子，一般评 C3；明显拖延维修、需要一些较大修理的评 C5。有效房龄（effective age）可能比实际建成年份显示的更新，也可能更旧。

这里的买家会对几个特征单独定价。下表列出常见的几项，以及各自容易犯的错误。

已成交、pending、在售，以及没卖掉的房源

已成交的房源才是价值的证据。Pending 反映市场走向，但成交价通常要过户后才公开。Fannie Mae 只允许把签约中和在售房源作为辅助数据，必须和已成交的样本一起用。

在售房源是竞争对手。它们反映买家这周拿什么来比较，以及卖家希望卖多少。挂牌价不等于价值；同类房子陆续签约而某套一直挂着，说明它的价格偏高。

过期或撤下的房源，说明买家在那个价位不接受。对最近的成交，比较挂牌价、成交价和挂牌天数，差距说明买家有多少议价空间。不要被任何一个挂牌价锚定，包括你正在定价的这套房自己的挂牌价。

每平方英尺单价的陷阱

用总价除以面积，只在一小组条件接近的房子里有用：同楼或同街区、同类型、面积相近、量法相同。超出这个范围，它会以可以预见的方式误导你。

每平方英尺单价可以用来发现异常值，判断时还是要回到一笔笔具体的成交。

• 小户型的每平方英尺单价通常高于附近的大户型，因为厨房、卫生间和土地的成本不怎么随面积变化。
• Condo 和独栋不能按单价比：土地、外部维护责任和 condo 费都不一样。
• 一套房把地下室或阁楼算进面积、另一套没算，单价就会差很多。
• 车位或大的私人露台有价值，但在面积里体现不出来。
• 样本少时，一笔特殊的成交就能把平均数拉偏很多。

拿到 CMA 或估价报告怎么看

如果结论主要靠一笔成交支撑，或者用的成交都需要大幅调整，就把结论当成更宽的区间来看。二至四户的房子成交少，搜索范围要放大，还要用租金和总租金乘数交叉核对，见我们的 condo 与多户住宅估值指南。

• 数一数有几笔已成交样本，看成交日期。
• 看距离，确认每笔都是同类型房产。
• 确认面积数字的量法一致。
• 逐项看调整，问清为什么调、调了多少。
• 问在售和 pending 房源说明市场往哪个方向走。