麻州房屋保险：保单类型、condo 保险、洪水险和 FAIR Plan

贷款方要什么，什么时候要

贷款方核实到房子有有效保单之前，不会放款。保险公司签发的保险证明或保单首页（declarations page）都可以；保单上的抵押权人条款怎么写，贷款方会给你。Condo 的话，贷款方还需要协会的主保单，或一份证明你的单元在承保范围内的证明。请保险经纪至少在过户前一周把这些发给贷款方和过户律师，免得保险在最后时刻卡住过户。

Offer 被接受后的头几天就去询价，那时各项附带条件还在。询价时可能发现房子的一些情况，比如屋顶年限、电线或者以前的理赔记录，这些最好在验房截止日之前知道。

贷款存续期间保单不能断。保险中断的，贷款服务商可以替你买保险再向你收费，通常更贵。按联邦规定，服务商收费前至少 45 天要书面通知你，之后再发提醒；你能证明保险从未中断的，服务商就不能收费。

什么房子配什么保单

保险公司按标准格式出售房屋保险，名称各家不一，所以要看保单首页和保单格式本身，别只看名字。一到四单元的住宅，Fannie Mae 要求保单使用 Special 格式（special coverage form）或同等格式。

Condo：主保单和单元保单

Condo 协会可以以自己的名义为公共部分投保，每位业主也保留为自己单元投保的权利。两份保单的分界由 master deed 和章程决定。有的主保单只保到毛坯墙，有的包括单元内的固定装置和装修。麻州法律规定，单元业主有权查阅协会记录，其中包括全部现行保单。审阅 condo 文件时，要一份主保单的首页。

单元室内或改良的任何部分不在主保单范围内，或者主保单设有按单元计算的免赔额时，Fannie Mae 要求业主另买单元保单。按这些空缺设定你的保额，包括可能摊到你单元头上的主保单免赔额；请经纪逐项指给你看在哪里承保。

两三户改成的 condo 没有物业经理的，要确认主保单确实存在并已付费。Condo 文件的其他审阅要点见我们的 condo 文件指南。

保多少，加哪些选项

房屋保额要等于完全重建这栋房子的成本，这和市场价不同：市场价包含土地，还随行情波动。保额低于重建成本的 80% 时，理赔可能会被少赔，所以每年或装修后都要检查保额。

用 Fannie Mae 规则的贷款，房屋主体要按重置成本（replacement cost）投保，用同类同质量的材料重建或修复。屋顶是例外，可以按实际现金价值（actual cash value）投保，会扣除房龄和磨损，往往不够修。投保前向贷款方确认条款。免赔额越高保费越低，但只选出事后你付得起的额度。

麻州老房子值得问几项附加保障（endorsement）。大多数保单对污水或下水道倒灌、排水泵溢水只保很少或不保，地下室装修过的要加这一项。Ordinance or law 附加保障支付按现行规范重建多出来的费用。给个人物品拍照做清单，存放在房子以外的地方。

洪水险

房屋保险不保洪水。出价前先在 FEMA 的 Flood Map Service Center 按地址查询。房子位于特殊洪水危险区（Special Flood Hazard Area，代码以 A 或 V 开头）的，受联邦监管或承保的贷款方会要求买洪水险，可以通过国家洪水保险计划（NFIP）或同等的私营保单购买。在这些区域以外，贷款方也可能要求买洪水险，决定前先问清；也可以问卖家地下室有没有进过水。

新的 NFIP 保单一般要等 30 天才生效。如果是在发放、增加、延长或续期贷款时一并购买，就不用等，所以随过户一起买，别等过户以后。问问卖家有没有买洪水险、保费多少；这笔钱要算进每月预算。

出租房、多户住宅和 FAIR Plan

你住两三户住宅中的一户、其余出租的，要告诉保险公司出租了几户，并问清适合用哪种保单格式。请租客买租客险，保他们自己的物品和责任。完全不自住的房子要买 dwelling 或房东保单，详见我们关于出租房子的指南。

普通保险公司都不愿承保的，麻州财产保险承保协会（Massachusetts Property Insurance Underwriting Association，即 FAIR Plan）向在自愿市场买不到保险的合格申请人提供基本财产保险，在麻州承保基本财产保险的保险公司依法都要参加。它的保障比一般保单有限，要和任何一家普通保险公司的报价比较；导致被拒保的问题解决后，继续向经纪询问普通保单。