要点
- 挂牌前备齐房契、房产税单、施工许可、水电燃气费用；condo 还要备齐共管组织文件。
- 麻州卖房须取得当地消防局出具的烟雾和一氧化碳报警器合格证，和律师一起安排时间。
- 1978 年以前建的房子须做含铅油漆披露；用化粪池的房子须做 Title 5 检查。
- 钱花在验房师会指出的问题和房屋呈现上。大规模翻新，要有数字支撑才做。
挂牌前备齐资料
买方、买方经纪人、贷款机构和律师会要同样一批文件。提前备好，可以缩短从 offer 被接受到签 P&S 的时间。
- 房契；如有，附地块平面图或测量图
- 最近的房产税单，以及正在享受的减免
- 重大改造的施工许可、保修文件和承包商信息
- 最近 12 个月的供暖和水电燃气费用
- 现有贷款信息，用于结清
- 以往的验房、含铅油漆或化粪池报告
- Condo 另备：主契据、管理章程、规章、预算、当前月费和物业联系人
房屋状况：修什么，不修什么
两类投入通常值得：一是验房师一定会发现的欠维护问题，比如正在漏水、密封胶失效、窗户破损、系统无法运行；二是房屋呈现，比如清掉杂物、必要处刷成中性色、灯具都能亮、入口干净整洁。
厨房、卫生间翻新这类较大工程耗时较长，很少能在售价里全额收回成本，要对照近期可比成交再决定。挂牌前自己先验一次房，可以提早发现问题；但一旦知道某个缺陷，就不能做不实陈述。
必须准备的证书与披露
具体时间由律师统筹，但挂牌时就应确认下列哪些项目适用。
| 项目 | 何时适用 | 说明 |
|---|---|---|
| 烟雾与一氧化碳报警器合格证 | 住宅出售 | 当地消防局检查后出具，收费由当地规定 |
| 含铅油漆披露 | 1978 年以前建的房屋 | 联邦披露和 EPA 宣传册，另加麻州 Property Transfer Notification |
| 验房权披露 | 1–4 户住宅或 condo 单元出售 | 首份合同签署前或签署时提供的单独表格，买卖双方签字 |
| Title 5 检查 | 使用化粪池的房屋 | 一般须在出售前两年内完成 |
| 6(d) 证书 | Condo 单元 | 共管组织收到书面请求后 10 个工作日内出具 |
| 最终抄表与市政欠费证明 | 大多数交易 | 由过户律师安排 |
卖方和经纪人的披露义务
麻州对多数住宅买卖没有规定统一的卖方披露表。这并不等于可以隐瞒：卖方不得对房屋做不实陈述，也不得对买方的提问作虚假回答；持牌经纪人须披露其已知的重大缺陷。部分事项法律有专门披露要求，比如老房子的含铅油漆。拿不准是否需要披露的，挂牌前先问律师。
参考时间表
从希望签约的日期往回倒排。
| 时间 | 重点 |
|---|---|
| 挂牌前 6–8 周 | 讨论定价、整理资料、列维修清单、找承包商报价 |
| 挂牌前 3–4 周 | 开始维修；委托律师；用化粪池的安排 Title 5 检查 |
| 挂牌前 1–2 周 | 清洁、布置、拍照、绘制户型图 |
| 挂牌期间 | 带看、开放日、审阅 offer |
| 接受 offer 后 | 买方验房、签 P&S、准备各类证书、筹备过户 |
本文为麻州卖家整理的一般信息，更新日期见上方。披露和合同问题因房而异，请与律师确认。