大波士顿出租房的一年

全年一览

下表是每年固定会遇到的时间点。各套房的租期周年日不同，记得把自己的起租日加进去。

秋季：供暖季开始

9 月 15 日至 5 月 31 日，有暖气的房间早 7 点到晚 11 点不得低于 68°F，夜间不得低于 64°F，任何时候不超过 78°F。卫生局可以调整本镇的供暖季：推迟开始，但不晚于 9 月 30 日；提前结束，但不早于 5 月 15 日，并在镇政府网站公布。

锅炉或暖气炉在第一个冷夜之前就保养好，到那时附近的师傅都约满了。检查每扇能开的窗户都能锁上、防风窗装好、烟雾和一氧化碳报警器正常。

秋天空出来的房子，可以考虑把租约签到 6 月 30 日或 8 月 31 日结束，让下一次换租落在旺季。

冬季：冰雪与防冻

在 Boston，雪停后三小时内，业主要清理人行道和路缘坡道；夜里下雪的，日出后三小时内清完，留出至少 42 英寸宽的通道。不能把雪铲到或推到马路上。按市政条例，违规每持续一天，算一次单独的违规。其他镇有各自的时限，请查所在镇的规定。

第一场雪之前，就把分工定下来。多户楼里，公共的室外楼梯、消防梯和疏散阳台由业主清理。只有书面租约写明时，租客才负责自己专用出口的冰雪。业主不住附近的，第一场雪前就要安排好铲雪。

空置的房子保持暖气开着，寒潮过后去看一眼。冬末也是夏季到期租约开始谈续租的时候。

春夏：续租、登记与换租

找 9 月 1 日入住的租客，大约 3、4 月开始看房。不续约的房子应该在这个窗口挂出；到起租日前两个月左右，当季的续租基本都定了。

Boston 要求业主每年 7 月 1 日前为出租单元登记。空置或在装修的单元、租给不在房契上的 18 岁以上亲属的单元、不收租的单元，都要登记。首次登记每单元 25 美元，续登记每单元 15 美元，每栋楼最多 2,500 美元，每个小区最多 5,000 美元。从未登记过的，要补交自 2013 年起的费用。业主住在麻州以外的，须指定一位波士顿地区的紧急联系人。登记后，市政府至少每五年检查一次，检查前会通知。

6 月 30 日和 8 月 31 日是一年里退房最集中的两天。清洁、油漆和维修师傅提前几周约好，8 月 31 日和 9 月 1 日尽量不安排带看和施工。夏季退房的押金，30 天内要退还。

每年都要做：利息、记录与报税

每满一个租期年，业主要给租客一份押金说明，写明存放银行、金额和账号，并支付应付利息，或通知租客从下个月房租里扣。利息按年 5% 计，或按银行实付的较低利率。预收的最后一个月房租按同样的方式计息，每年另出一份说明。年度结束后 30 天内租客没收到利息或扣租通知的，可以直接从下一次房租里扣。

联邦税方面，IRS 第 527 号出版物说明，出租收入和支出一般在 Schedule E 申报。预收租金，包括签约时收的最后一个月房租，在收到的当年计入收入。打算退还的押金不算收入，但扣下的部分在扣下的那一年算收入。维修保养支出一般可以当年抵扣；改良性支出要资本化，按年折旧。

每套房的收据、发票和维修记录，全年放在一起保管。这些规则具体怎么用在你身上，请咨询税务专业人士。