换房后保留旧房出租：要改什么，税怎么算

留还是卖：先看新贷款

新房的购买不依赖卖掉旧房时，保留旧房最容易。如果要靠旧房租金来申请新贷款，Fannie Mae 把“即将搬出、转为投资房的自住房”列为可以计算租金的迁出自住房。贷款方要核实你现有的住房月供；市场租金依据含市场租金的评估报告或租金表，或至少三套可比出租房的市场数据；按现行指南，不能用租约来证明租金。

这套算法比较保守。贷款方取月毛租金的 75%，减去旧房每月的全部住房支出（PITIA）。得数为正，只能抵旧房的 PITIA，不能算作额外收入；得数为负，要计入负债收入比（DTI）。管理出租房经验不足 12 个月的，贷款方还要核实你有足够支付旧房六个月 PITIA 的存款储备。Fannie Mae 在 2026 年 9 月的更新中改了这些规则，所以给下一套房出价之前，先跟贷款专员算清楚，并问明你的申请适用哪一版。

然后把旧房当成一项独立投资来看。按保守的租金、留出空置期，把下面列的各项支出都算进去测算现金流，算出来的结果才是决定留不留的依据。

• 旧房的本金利息、房产税和保险
• Condo 或 HOA 管理费，以及可能的特别摊派
• 房东保险，保费通常和自住保险不同
• 维修和更换，现在要按时限对租客负责
• 换租客期间的空置和清洁、刷漆
• 如果自己不接报修电话，还有物业管理费
• 含铅油漆合规，以及本地登记或检查费用
• 净租金收入的所得税

贷款里的自住承诺

贷款的利率和审批都按房子的用途区分。Fannie Mae 把主要住所定义为借款人作为主要居所居住的房子，把投资房定义为借款人拥有但不居住的房子。当初按自住房贷款时，你对居住做过承诺。

有些项目写明了期限。FHA 贷款要求至少一位借款人在签署抵押文件后 60 天内入住，并打算住满至少一年。MassHousing 公布的统一抵押附加条款（Uniform Mortgage Rider）要求，贷款存续期间借款人一直把房子作为主要住所，也不能做出让房子不再自住的转让。

搬出前，找出登记过的抵押文件和项目附加条款，读一下关于居住的部分。贷款来自州或地方项目的，或者刚过户不久的，先打电话问贷款服务商或项目管理方。新贷款申请也要写准确：新房是主要住所，旧房是出租房。

保险、condo 规定和本地事项

租客入住前给保险公司打电话。自住保险（homeowner policy）是给自己住的房子设计的。出租的房子一般要换成房东险（landlord 或 dwelling policy），保房屋本身、你的责任，以及发生保险事故后房子不能住时的租金损失。Condo 的单元险（HO-6）也要相应调整。请租客自己买租客险，保自己的物品和责任。

Condo 要看主契据（master deed）、管理章程和规章里的出租限制，比如最短租期、出租单元数上限、需要通知或批准的程序。签租约前通知管委会或物业，把楼里的规定交给租客；需要批准的，拿到书面批准后再收租客的钱。邻居已经在出租，只说明值得去问，不能证明允许出租。

自己管理的小型协会要多留心。如果说不清谁是管委会成员，维修和摊派一直推不动，公共区域出了影响租客的问题，可能迟迟没人处理。决定之前，先弄清谁拍板、多快回复。

有些房产税优惠以自住为前提。市镇采用了 residential exemption 的，这项减免只适用于纳税人的主要住所，搬出后要预期失去这项优惠，详见我们的房产税指南。出租登记、含铅油漆、烟雾报警器和押金，见我们的房东合规指南和首次出租指南。

出租期间的税务

租金收入和支出报在 Schedule E 上。转为出租的那一年，房产税、保险等全年费用要按自住月份和出租月份拆分。房子准备好、可以出租时，就可以开始计提折旧。

自住房转出租，折旧基数取转换当天调整后成本（adjusted basis）和市场价值（FMV）中较低的一个。土地不能折旧，只算房屋部分。住宅出租房一般按 27.5 年直线折旧。购房文件、转换时的估值依据和装修改善记录都要保存好。

出租亏损一般属于被动亏损。积极参与管理的，每年最多可以用 $25,000 的出租亏损抵其他收入。夫妻分开报税的，全年与配偶分居时上限为 $12,500；年内任何时候与配偶同住过，就不能用这项抵扣。修正后调整总收入（MAGI）超过 $100,000（夫妻分开报税为 $50,000）后额度开始递减，到 $150,000（$75,000）时完全取消。这些规则和整份报税表相互关联，要跟税务专业人士一起算。

以后卖房时

卖房免税要求在卖房日前的五年内，你拥有这套房并作为主要住所住满至少 24 个月，24 个月不必连续。搬出后这个时间窗就开始收窄，所以要早点决定是长期持有还是可能出售。

在这五年里，最后一次自住之后用来出租的时间，不算“非合格使用”（nonqualified use）。顺序反过来就不一样了：2008 年以后先出租、再搬进去住的，出租期间可能会减少可免税的收益。

出售时仍须处理出租期间的折旧。1997 年 5 月 6 日以后允许或可以计提的折旧，不能免税，要作为折旧回收（recapture）交税，即使其余收益符合免税条件也一样。免税额度和怎么申报，见我们的卖房税务指南。