一套房的四个价格：CMA、银行估价、政府评估值和网站估价

经纪人的 CMA：对成交价的专业判断

CMA（comparative market analysis，比较市场分析）从附近最近几个月成交、条件相近的房子出发，再按差异调整：面积、房况、车位、楼层、户外空间，以及每笔成交以来市场的变化。在售和 pending 的房源，反映买家眼下能看到的竞争。结果是一个区间加一个有理由的判断，用来定挂牌价或决定出价。

麻州法律把它和估价分开。估价师执照法不适用于房产经纪人为拟挂牌、拟购买或出售给出的价格意见，前提是这份意见不能称为 appraisal。CMA 是专业建议，好坏取决于挑了哪些成交、差异有没有如实考虑。

请经纪人把过程拿出来看：用了哪几笔成交，为什么选它们，每一项怎么调整。好的 CMA 还会说明哪些情况会改变结论，比如春季市场偏慢，或验房发现房况问题。成交样本怎么挑，见我们的可比成交指南。

银行估价：贷款金额以它为准

贷款买房时，贷款机构会委托持照或认证的估价师。以主要住所作抵押的贷款，联邦规定估价师的判断必须独立：任何人不得施压让估价师估到某个数，估价师的报酬也不能取决于贷款是否成交。

以 Fannie Mae 购房贷款为例，计算贷款成数（LTV）用的房产价值，是成交价和估价中较低的那个。估价低于成交价，贷款就按估价算，差额要么自己补，要么重新谈价。根据 Regulation B，第一顺位住宅贷款的每份估价报告你都能免费拿到副本，时间是报告完成后尽快提供，或过户前三个工作日，以较早者为准。

估价依据的是已经成交的数据，市场变化快时会滞后。估价偏低怎么办，见我们的银行估价指南。

政府评估值：市镇用来算税的数

麻州评估官按 1 月 1 日的公平市场价值（fair cash value）给每处房产定评估值，房产税等于评估值乘以税率。这是批量评估：市里根据成交数据和自己掌握的建筑记录，一次给成千上万处房产估值。

所以评估值有两个用处：估算房产税，以及核对市政府对这套房的记录，比如居住面积、房间数、建成年份、地块面积。波士顿的这些记录可以在 Assessing 部门的 Property Lookup 上查到。

拿它判断房价就不太可靠了。你看到时，估值日期可能已经过去好几个月，装修可能没登记，记录本身也可能有错。觉得自家评估值偏高，见我们的评估值与减税申请指南。

网站估价：自动估价模型

房产网站上的估价来自自动估价模型（AVM），也就是根据公开记录、挂牌数据和历史成交推算价值的软件。联邦规则要求用 AVM 判断抵押物价值的房贷机构建立质量控制标准；在估价独立性规则里，单纯由 AVM 算出的数字不算估值。

AVM 不会进屋看。数据里没写的话，它看不到新装的厨房、漏水的屋顶、采光差的半地下单元，也看不到带产权的车位，而且很多公开记录更新滞后。同一套房，两个网站的估价可能差很多。

网站估价适合用来发现问题。它和挂牌价差得远，就去找是哪些房屋信息或哪几笔成交造成了差距。

为什么对不上，什么时候看哪个

这四个数字回答的问题不同，对应的日期不同，依据也不同。有差距很正常，差距很大就说明要仔细核对房屋信息。

用任何一个数字之前

不管看的是哪个数字，都要做下面几项核对。

• 核对背后的房屋信息：居住面积、卧室、卫生间、车位和 condo 费，跟挂牌信息和评估记录对一遍。
• 问清楚是哪几笔成交支持这个数字，分别什么时候成交。
• 看清数字对应的日期，以及那之后市场有什么变化。
• 买房时把三件事分开：市场能支撑的价格、卖家的期望价、你自己最多愿意出的价。