读懂一则房源：状态、挂牌天数和细节栏

「上市」是什么意思

麻州的经纪人通过多重房源系统（MLS）共享房源。经纪人把房子以在售状态发布到 MLS，它就算「上市」（on market）。其他经纪人马上能看到，大型找房网站也会同步这些信息，所以经纪人看到的照片、房间信息和挂牌记录，你基本也看得到。

状态标签说明交易进行到哪一步。Active 表示卖家还在收 offer。Under agreement（有的网站写 pending 或 contingent）表示卖家已接受某个 offer，但验房或贷款阶段仍可能谈崩，你喜欢的房子有可能重新回到市场。Sold 表示交易已经完成过户。房子也可能被撤下（withdrawn）或挂牌到期（expired），这两种都是没有成交就下市。

也有少量房子私下推广，有时是在正式上 MLS 之前先推一段时间。绝大多数买卖仍经过 MLS，所以它仍是最主要的观察渠道。

挂牌天数和降价记录

在大波士顿，定价贴近市场的房子常常节奏很快：周中上市，周末开放看房，下周一或周二截止收 offer。所以挂牌天数是房源页上最有用的数字之一。

挂了好几周还没卖掉的房子，通常是两种情况之一。一是要价高于买家愿意付的价格，卖家不急，就一直挺着，直到降价才有人出价。二是房子有不容易改的问题，比如户型别扭、紧挨大路噪音大、结构老旧。长期挂牌后降价的房子值得看，但要先弄清是哪一种情况。

熟悉了自己价位的存量房源以后，可以设一个只显示最近几天新上市房源的保存搜索，每天看一次，盯住新房源。除了上市天数，也要看完整的价格和挂牌历史，里面能看到之前几次挂牌的时段和每一次调价。

值得多看一眼的栏目

房源描述由卖方撰写，写的是他们最希望你知道的东西。认真读完，再看那些结构化的栏目，这些栏目没那么容易修饰。

• 供暖和制冷：燃料（天然气、燃油、电或热泵）和系统类型决定冬天的费用
• Condo fee 及其包含项目：包暖气热水、有电梯、泳池或前台，费用自然高；先比包含什么，再比金额
• 房产税：金额等于评估价乘以当地税率。评估以 1 月 1 日的价值为准，往往落后于近期成交价；账单里还可能含有卖家本人的减免，换成你需要自己重新申请
• 建造年份和装修说明：由此引出关于施工许可和含铅油漆的问题
• 找房网站的自动估价：最多当作粗略参考，同类房子的近期成交价更可靠
• 浏览数和收藏数（如果网站显示）：粗略反映关注度，只在和相似房源对比时有意义

披露文件和限制条件

不少房源附有披露文件。1978 年以前建的房子，联邦规定卖家须披露已知的含铅油漆及其隐患，并提供手头已有的报告。经纪人也常把重要、但不适合写进宣传文案的信息放在这里。麻州多数住宅买卖没有统一的卖家披露表格，文件里没提到的事情，要直接问。

有些房子是限收入的保障房。房源备注里会写收入上限、必须自住或可负担住房契约（affordable housing covenant），价格看上去比周边同类房子低很多。在波士顿，通过市政项目建成的保障房通常带 50 年转售限制，必须自住，不得出租，转售价有上限，按契约里的公式计算。买家必须符合项目的收入等条件。符合条件的买家可以认真考虑；不符合的，这类房子本来就买不了。

看 condo 时，先查出租限制和宠物规定，再决定是否动心。需要索要哪些文件，见「Condo 文件」一文。

把房源信息变成问题清单

看房之前，把房源没说清的地方写下来。答案决定这套房值不值得再看第二次，之后也决定要请验房师重点看什么。