要点
- 租期最后 30 天内，租约可以允许业主进屋检查损坏。趁这时走一遍，房子空出来之前就把维修约好。
- 押金或余额要在租期结束后 30 天内退还。因损坏扣款，须附经宣誓的逐项清单和费用凭证；正常损耗不能扣。
- 下一位租客入住前，州卫生法规要求业主检查有无虫害，并记录检查结果和处理措施。
- 换锁芯，测试烟雾和一氧化碳报警器；收了押金的，10 天内给新租客房屋状况说明。
租客搬走之前
书面确认退房日期和时间，并请租客留下退押金用的新地址。水电账户在租客名下的，提醒对方从退房日起停用；在业主名下的，安排退房当天抄表。
押金法允许租约约定：租期最后 30 天内，或任何一方已发出终止通知后，业主可进屋检查可能从押金里扣款的损坏。借这次检查看清哪里要修，把师傅约在退房后的头几天。
跟租客讲清楚“打扫干净”是什么标准。通行做法是按收房时的样子交还：个人物品和垃圾清走，炉灶和冰箱擦干净，地面扫过。除非租约另有约定，一般不要求请专业深度清洁。
退还押金
业主须在租期结束后 30 天内退还押金或剩余部分，并付清应付的利息。法律只允许三类扣款：未经合法扣留而欠付的房租或水费；按合法房产税调整条款应付而未付的税额增加部分；租客或其访客造成的损坏的合理维修费，正常损耗除外。
因损坏扣款的，业主要在同一个 30 天内寄出经宣誓（under the pains and penalties of perjury）的逐项清单，写明每处损坏和维修内容，并附报价单、账单或收据等费用凭证。入住时房屋状况说明里已列出的损坏不能扣，除非业主之后已经修好，并能证明这次的损坏和之前的无关。这些步骤出错，业主可能丧失扣留任何押金的权利，有些情况下还要赔三倍押金及相关费用。
小问题值不值得扣，先掂量。师傅反正在现场、几分钟就能处理的划痕，很少值得为它出一份宣誓清单、再起一场争议。扣款留给有记录、真正的损坏。
换租窗口期
两任租客之间，是进屋干活成本最低的时候。把检查发现的问题和这一年记下的小毛病一起处理：补漆、打胶、更换磨损的五金件、电器保养。业主如果要拆走自己装的选配设备，比如旧空调，法规只允许在这个空置期或新租期开始前拆。
州卫生法规要求业主在新租客入住前检查每个单元的虫害，并保留书面记录：监测情况、封堵的入口、做了哪些维修、在哪里用了什么药、由谁施药，以及复查日期和结果。卫生局可以要求查看。
即使上一位租客退房时打扫得不错，有的业主仍会在新租客入住前，把最容易起争议的地方再清洁一遍，比如烤箱、冰箱和浴室瓷砖缝。花费不多，也给下一次退房定了清楚的标准。
钥匙、报警器和铅漆
两任租客之间换锁芯或换锁。手里没有某把锁的原配钥匙的，直接换锁，不要拿复制钥匙再去复制。Condo 的话，入住日前先找协会要大门和信箱钥匙。法规要求业主给租客提供大门、本单元和本单元使用的公共区域的钥匙。
业主必须按州消防和建筑法规提供并维护能正常工作的烟雾和一氧化碳报警器。新租客入住前，逐个测试，看生产日期或到期日，换电池。另外问一下当地消防部门，换租客时有没有要求。
1978 年以前建的房子，每签一份新租约之前都要提供联邦铅漆告知，符合联邦豁免情形的除外。将有 6 岁以下儿童入住的，适用州铅漆法。两项内容见出租合规清单一文。
为下一份租约做准备
向新租客收押金的，要在收到押金时或租期开始后 10 天内（以较晚者为准），书面提供房屋状况说明。租客在收到说明或入住后 15 天内（以较晚者为准）把加注意见的版本交回，业主再有 15 天签字确认或书面说明不同意之处。同一天拍好带日期的照片。
在 Boston，出租单元每年都要向市政府登记，空置或在装修的也一样。确认水电燃气的开通和停用日期，冬天别让暖气断档；空置的房子关了暖气，水管有冻裂的风险。
Condo 的话，查清协会对搬家预约和租约备案的规定。换租时间赶上 6 月 30 日或 8 月 31 日前后的，搬家时段尽早预约。
本文为麻州出租房业主整理的一般信息，更新日期见上方，不构成法律建议；押金处理出错代价很高，请严格按法条操作。
资料来源
- M.G.L. c.186 §15B · security deposits and upfront payments
- 105 CMR 410 · State Sanitary Code, Chapter II: minimum standards of fitness for human habitation
- M.G.L. c.111 §197 · lead paint
- U.S. EPA · Lead-based paint disclosure for sales and rentals
- City of Boston · How to register your rental property
- Mass. Attorney General · Guide to landlord and tenant rights