在麻州合法筛选租客

先把标准写下来

第一次带看之前，先想清楚什么样的申请人符合条件，写成文字，按收到的先后顺序逐份适用。常见标准包括收入和房租的关系、过往租房记录和房东推荐、信用。每一项都应该和“能不能按时付租、会不会爱护房屋”挂得上钩。

一致执行标准有助于减少争议。两份情况相近的申请得到不同结果，理由应该能在书面标准里找到，而不是临场的感觉。申请材料、你的记录和每个决定的理由，放在一起保存。

要的材料应当能说明申请人是否符合这些标准，常见的有带照片的身份证件、近期工资单或 offer letter、银行流水，以及现任和前任房东的联系方式。某份材料对方拿不出来的，可以考虑能证明同一件事的其他材料；对方提出合理便利请求的，也要予以考虑。申请人使用住房券的，收入要求应按租客自付的那部分房租计算。查信用或背景之前，先拿到申请人签字的授权。

法律禁止考虑的因素

c.151B §4 规定，因为种族、宗教信仰、肤色、原国籍、性别、性别认同、性取向、年龄、遗传信息、祖籍、婚姻状况、退伍军人或军人身份、残障而拒租，或者给出不同的条件，都是违法的。同一条还禁止在申请中以书面或口头方式询问其中很多信息，也禁止在广告里流露基于这些特征、是否有孩子、是否领取公共援助的偏好。

业主最常碰到的两件事上，麻州比联邦走得更远：因为对方领取联邦、州或地方的租房补助（比如 Section 8 住房券），或者因为补助项目本身的要求而区别对待，是违法的；因为有孩子要入住而拒租，也是违法的。

含铅油漆和这条直接相关。c.111 §199A 规定，因为房子含有或可能含有铅漆、或者出租会触发铅漆法规义务而拒租，是违法的；拒绝有孩子的家庭，不算遵守铅漆法。

法条里有少数很窄的例外，比如业主自住的两户房出租其中一户。不同保护类别的例外各不相同，打算援引之前先咨询律师。

残障与合理便利

c.151B 规定，残障人士为了平等使用和享受住房、可能需要在规则、政策、做法或服务上做合理调整时，拒绝提供合理便利是违法的。常见的例子是在不允许养宠物的楼里申请留下辅助动物。这类请求应按合理便利请求处理，不按宠物申请处理。

残障租客也可能需要改动房屋本身，比如加装扶手或坡道。法条一般规定合理改造的费用由租客承担。在有公共资助的住房，以及十套及以上单元的多户住宅或相邻成组住房里，由业主承担；但由业主付费的便利或改造，如果会给业主造成过度负担（undue hardship），可以不提供。法条要考虑费用、业主出租业务的规模等因素，打算援引这一点之前先咨询专业意见。

因为对方将来需要便利或改造而拒租，本身就违法。每个请求都书面回复，往来记录和申请材料放在一起。

犯罪记录

总检察长办公室关于犯罪记录的指南列出了主要规则：房东不能要求申请人自己提供本人的犯罪记录（CORI）或逮捕记录复印件；要通过州系统查 CORI，必须先取得申请人的书面同意；通过私营背景调查公司查询，还有额外要求。

房东可以拒绝有犯罪记录的人，但指南提醒，自动拒绝所有有记录的申请人，可能违反州和联邦民权法。大多数情况下，应当逐个评估，考虑下面这些因素。

麻州 CORI 法规（803 CMR 5.00）还规定了决定之前的程序：因申请人的 CORI 作出不利决定之前，房东要把拟作的决定通知对方，给对方一份记录副本、说明记录来源并指出决定所依据的内容，再给对方对记录准确性提出异议的机会。记录如果来自私营背景调查公司，决定之前还要给申请人那份消费者报告的副本和 FTC 的权利摘要。每一步都留好记录。

• 罪行的性质和严重程度
• 距今多长时间
• 具体事实和情形，以及当时的年龄
• 事发前后的租住记录
• 改过自新的证据

信用报告、不利决定通知与收费

信用报告和租客筛查报告，在联邦《公平信用报告法》（FCRA）下属于消费者报告。FTC 给房东的指引说，取得申请人的书面同意，可以证明你有正当目的调取报告。如果报告里的任何内容让你决定拒租、要求加担保人、收更高的房租，或者要求别的申请人不用交的押金、比别人更高的押金，就必须发出 adverse action notice，即使报告只起了很小的作用。在麻州，押金无论如何都不能超过一个月租金。

通知可以是书面、电子或口头形式，FTC 认为书面最妥当。通知里要写明报告公司的名称、地址和电话，说明决定不是该公司做出的、该公司也无法说明具体理由，并告知申请人：60 天内提出可以免费拿到一份报告，对不准确或不完整的内容可以提出异议。

如果用了信用分，还必须另给一份书面或电子通知，写明分数、分数来源、生成日期、该评分模型的分数范围，以及按重要性排序、拉低分数的主要因素。报告不再需要时，要安全销毁。

按 c.186 §15B，租期开始前业主只能收首月租金、末月租金、不超过一个月租金的押金和换锁费。申请费不允许收；完整清单见租房费用那篇。