第一次出租房子

租期怎么安排

大波士顿很大一部分租客在 9 月 1 日前后搬家，春天就开始找房。提前两三个月挂牌，看到房子的人最多。初夏或冬天空出来的房子，能接触到的租客少，可能要更久才租出去。

比租期长短更重要的是什么时候到期。12 个月或 18 个月都行，只要在 8 月中下旬到期，下一次空房就落在最旺的季节。8 月中旬往往比 8 月 31 日好安排，那几天清洁和搬家都很难约。

定价

从附近近期同类房的成交租金出发，定一个区间而不是一个数。在区间里挂高还是挂低，取决于你多急着租出去：价格低，看到房源的租客多，租得快；价格高，就是在等特别喜欢这套房的人。

房源上了 MLS 和主要租房网站，整个市场都看得到，所以咨询量就是信号。一周下来咨询少、看房更少，说明价格偏高。要调就调到位，只降 50 美元左右，咨询量通常不会有变化。账要算清：空一个月就少收一整个月房租，而适度降价摊到 12 个月租期里，总额通常比这少。

季节也有影响。5、6 月偏租客市场，夏末偏房东市场。2、3 月冷清，这时挂在区间高位，很少有好结果。

房子的准备

拍照和带看之前：

• 完成维修和彻底清洁，烟雾和一氧化碳报警器能正常工作，并满足州卫生法规的其他要求
• 1978 年以前建的房子：含铅油漆披露；如有 6 岁以下儿童入住，还要完成除铅或达到临时控制要求。为回避这些义务而拒租有孩子的家庭，是违法的
• Condo：协会规定，包括是否允许出租、最短租期、搬家费和租客登记
• Boston 的房子要向市政府登记出租单元
• 好照片和准确的平面图，租客是看房源做决定的

筛选租客

挂牌前把筛选标准写下来，对每位申请人同样执行，并保留记录。常见标准包括收入与房租的比例、信用、租房记录和推荐人，都应围绕付租能力和爱护房子的能力。

哪些不能考虑，由公平住房法决定。除联邦列明的类别外，麻州还保护使用住房券或其他公共援助的租客、有孩子的家庭，以及不论婚姻状况、年龄、性取向、性别认同或退伍军人身份的人。广告只描述房子，不描述你想要的租客，也不要询问受保护的身份信息。申请人使用住房券的，收入标准按租客自付的那部分房租计算；申请人提出合理便利请求（比如辅助动物），要认真考虑。

条件不错但还差一点的申请人，可以加担保人。对担保人要同样一套材料，收入倍数要求更高。

租客入住之后

维修请求及时处理，并留书面记录。如果是 condo，问题源头在公共区域的，比如楼上漏水、虫害在楼里蔓延，也要协会出面；主动协调，别让租客自己去追。

有书面租约时欠租，程序从欠租终止通知（notice to quit）开始，一般为 14 天，部分接受联邦补助或联邦担保贷款的房产要求更长。很多情况下，租客在法院规定的答辩日前付清全部到期租金及利息和费用，案子就可以终止。只有法院能下令驱逐。自行换锁、搬走租客物品或断水断电逼租客搬走，都是违法的。

押金记录、房屋状况说明和入住照片放在一起保存。租期结束时能扣什么，就看这些。