租期内的维修与保养

业主要维护的设施

州卫生法规第二章（105 CMR 410）列出了业主必须正确安装、并保持不漏、不堵、无故障的设施：水槽、浴缸和淋浴、马桶、热水器、燃气管和水管、暖气系统、下水、灯具、开关、插座和电线、烟雾和一氧化碳报警器。灶台、烤箱和冰箱也由业主负责，除非书面租约约定由租客自备。

业主自己选择配置的设备同样要管。房子如果带洗碗机、洗衣机烘干机、厨余粉碎机、空调、微波炉或抽油烟机，租期内这些设备坏了由业主负责修。法规只允许业主在房子空置时，或新租期开始前，拆走自己装的选配设备。

有两点容易被忽略。漏水或进水后，业主要在接到通知或漏水停止后 48 小时内（以先到者为准）把受潮的表面弄干。每次维修完，要清走垃圾、打扫现场、把湿的地方弄干。

租客也有责任：合理使用房屋和设施，保持自己使用的设施卫生，自己买来安装的电器自己维护。

紧急维修和一般维修

法规列出了一批“一律视为可能危害健康或安全”的情况。租客要求当地卫生局（board of health）上门检查时，卫生局必须来查；查出这类问题，会下令责任方在命令送达后 24 小时内尽力修好。其他违规问题，一般要求 30 天内改正。

下面清单里的情况，当天就要处理。一般小问题，比如抽屉卡、门关得慢、不构成危险的瓷砖裂缝，可以等约好的时间一次上门。几件小活合并成一次，租客少被打扰，业主也少付几次上门起步费。

• 供暖季（9 月 15 日至 5 月 31 日）室温达不到规定
• 冷水或热水断供、水量不足 24 小时以上
• 电、燃气或水被切断或未恢复
• 马桶、水槽、浴缸或淋浴无法使用，或污水倒灌
• 入户门或外门锁不上
• 缺烟雾或一氧化碳报警器，或报警器失灵
• 虫害
• 结构缺陷，或电、水、暖、燃气设备可能导致火灾、触电或受伤

进屋维修

州卫生法规要求：业主合理提前通知、并尽量预约时，住户要让业主或其代表进屋维修、除虫或检修水电燃气，时间要合理。业主至少提前 48 小时通知；紧急维修不需要提前通知。

押金法还限制了租约可以写什么。租约只能允许业主为了检查、维修，或带潜在租客、买家、贷款方看房而进屋。另外，有法院命令、房子看起来已被弃置，或租期最后 30 天内检查损坏，也可以进屋。除此之外，房子就是租客的家。

实际操作上，书面发出维修预约，写明时间段和来的是哪位师傅，问租客要不要在场。前一天再简单确认一次，大部分爽约都能避免。

业主不住在楼里的，要在信箱旁或屋内张贴业主（或物业经理）的姓名、地址和电话，而且这个电话至少每 12 小时有人查看。业主还要给每位租客一份、或张贴一份州政府发布的《住户法定权利与责任告知》。

费用怎么分

一个好用的判断：老化或正常使用坏的，业主付。冰箱不制冷、马桶一直流水、龙头松动、零件磨损，都算业主的。使用不当或外力弄坏的，比如冰箱门被扯掉、门上打了个洞，由租客付。先问清楚怎么坏的，再拍照留存。

虫害按法规分责。独栋单户由租客负责保持无虫害，除非虫子是因为业主没维护好房屋结构才进来的。两户及以上的楼由业主负责除虫。任何情况下，租客都要保持屋内清洁，不招虫。在 Boston，业主收到臭虫违规通知后，须在 14 天内向市政府提交书面灭虫报告，与发现臭虫的单元相邻的单元也要处理。

Condo 里，楼上漏水、公共管道或屋顶漏水，一般先找协会。先报物业，再处理自己单元内的损失。每个协会文件对责任的划分不一样，答应租客多久修好之前，先看清楚文件。

业主住得远的，有时会书面约定：小活在一定金额内，租客可以直接叫业主认可的维修师傅。费用仍按责任分，正常损耗业主付，人为损坏租客付。

师傅与记录

燃气相关的活，比如挪动或接驳燃气灶，要找有执照的专业人员。每次都问一句：这活在本镇需不需要申请许可，相关文件保存好。

每套房保持一份维修记录：哪天收到报修、哪天回复、谁修的、花了多少钱、修前修后的照片。将来如果要从押金里扣维修费，法律要求保存损坏情况、维修日期、费用和收据，保存到租期结束后两年，租客要求时可以查看。从第一天就记，到时候就不费事。