买房贷款怎么选：贷款类型、赠与资金和要对比的文件

主要贷款类型

常规贷款（conventional）是指没有政府机构担保或保险的贷款。其中 conforming 贷款的金额不超过每年公布的上限，Fannie Mae 和 Freddie Mac 才能收购；麻州现行上限见我们的 2026 conforming 贷款额度指南。超过上限的是 jumbo 贷款，审批标准由各贷款方自定。

常规贷款首付不到 20% 的，一般要买私人房贷保险（PMI）。按联邦规定，贷款余额按计划降到房屋原价值 80% 的那一天，你可以要求贷款服务商取消 PMI；按计划降到 78% 时，服务商一般必须自动取消。FHA 和 VA 贷款另有规定。

MassHousing 和市政府项目提供首付援助，也有各自的收入和房价上限，见我们的首次购房项目指南。买两户、三户房，在租金收入和自住要求上另有规则，见多户房指南。

FHA 和 VA 实际怎么用

FHA 首付最低 3.5%，对信用分的要求比多数常规贷款低。所有 FHA 贷款都有房贷保险。CFPB 指出：信用好、首付 10% 到 15% 的借款人，FHA 往往比常规贷款贵；信用分偏低或首付少的，FHA 可能是最便宜的选择。两种都去拿报价，比总成本。

FHA 只用于自住房。至少一位借款人要在签署抵押文件后 60 天内入住，并打算住满至少一年。FHA 另有按县设定的贷款上限。

VA 贷款由私人贷款方发放、美国退伍军人事务部担保，面向符合条件的退伍军人、现役军人和遗属。先申请资格证明（Certificate of Eligibility）。房价不高于评估价时不要求首付，没有月付房贷保险，一般要一次性支付 VA funding fee。

Non-QM 和银行流水贷款

联邦规定要求贷款方合理、善意地判断借款人有还款能力，并用可靠的第三方记录核实所依据的收入或资产。这些记录可以包括金融机构的记录，所以给自雇人士做银行流水贷款（bank-statement loan）是合规的产品。Qualified Mortgage（QM）是在此之外，还不含只付利息期、负摊还、大多数气球付款等高风险条款，并且点数和费用不超过上限的贷款。Non-QM 就是不属于这一类的贷款。

Non-QM 适合的情况有：自雇买家报税抵扣后，税表上的收入远低于实际经营收入；收入来源多；投资人。要预期它比同类 conforming 贷款贵，首付更多，要求的存款储备也更多。签之前看清借款合同（note）里有没有只付利息期、提前还款罚金之类的条款。

打算走这条路，要提前几个月准备。公司账户和个人账户分开并保持简单，不要在很多账户之间来回转钱；定金从贷款方会审查的账户付；大额进账准备好说明。决定之前，先问贷款方你能不能申请 conforming 或 FHA 贷款。

非美国公民买家

Fannie Mae 对合法永久居民和合法非永久居民的非美国公民，按与公民相同的条件收购贷款，合法居留身份由贷款方核实。一般要提供绿卡，或签证加工作许可文件。

FHA 在 2025 年有变化。HUD 第 2025-09 号贷款方通函（Mortgagee Letter）取消了“非永久居民”这一类别，对 2025 年 5 月 25 日及之后分配案号的 FHA 贷款生效。现行 FHA 手册写明：不要求美国国籍，合法永久居民可以按与公民相同的条件申请；单凭社安卡不能证明移民或工作身份。

信用记录是另一回事。没有美国信用分，本身不等于不能申请 Fannie Mae 贷款：贷款方先查三大信用局，确实出不了信用分的，可以建立非传统信用记录；有些情况下，自动审核系统也可以改用经核实的账户资金做现金流评估。这类贷款限于自住房，用途限于购房或有限套现再融资（limited cash-out refinance），另有其他限制，先问贷款方能不能走这条路。

不属于上述合法居留类别的买家（比如住在海外），或者收入和文件不符合 agency、FHA 要求的，一般要看银行自持（portfolio）或 non-QM 项目，这些项目对海外收入、资产和信用证明有各自的要求。要早点准备，海外文件常常需要翻译，收集起来也费时间。

赠与资金

家人赠与很常见，Fannie Mae 和 FHA 都接受，但要有文件。两者都要求赠与信写明金额、不需要偿还，以及赠与人的姓名、地址、电话和与你的关系。Fannie Mae 要求赠与人签字；FHA 要求赠与人和借款人都签字并注明日期。两者也都要求转账证明：要么过户前进入你的账户，要么直接打给过户律师（closing agent）。

钱要早转，一步到位：从赠与人本人账户电汇或开支票，并保留显示这笔支出的赠与人银行对账单。FHA 不接受赠与人用手头现金。过户前一周才到账、又没有转账记录的赠与款，是贷款卡住最常见的原因之一。

预批、锁利率和两份贷款文件

各贷款方对 prequalification 和 preapproval 的用法不一样，要问清楚手里的是哪一种、实际核实了哪些内容，区别见我们的买房准备清单。锁定利率（rate lock）指只要在锁定期内过户、申请信息没有变化，利率就不变；锁定期一般有 30、45 或 60 天可选。确认锁定期能覆盖过户日，并问清延期要多少钱。

贷款方要在收到申请后三个工作日内交付或寄出 Loan Estimate；Closing Disclosure 要在过户前至少三个工作日送到你手上。如果年利率（APR）不再准确、贷款产品变了，或者加了提前还款罚金，贷款方要重新发一份，三个工作日的等待期重新计算。多找几家贷款方要 Loan Estimate，比较总成本；两份文件怎么逐行看，见我们的过户费用指南。