卖房前应该先问清的税务问题

自住房出售免税额、联邦与麻州资本利得税、出租过的房子的折旧回收，以及卖方属于美国税法上外国人时的预扣。

卖房 · 最近更新 2026-10-28

要点

自住房出售免税额

按《国内税收法》第 121 条，出售前五年内拥有该房并作为主要住所居住满两年、且前两年内没有用过这项免税额的，可免除最多 $250,000 的利得，多数夫妻合并申报可免 $500,000。

如果因换工作、健康原因或某些意外情况达不到要求，可能可以按比例部分免税。房子不作为主要住所的期间（比如出租的年份）可能会减少免税额。具体测试和计算表见 IRS Publication 523。

超过免税额的利得要纳税。联邦层面，长期资本利得按收入适用 0%、15% 或 20% 的税率；收入较高的卖方，应税部分还可能要缴 3.8% 的投资净收入税。

麻州对长期资本利得征 5%，持有一年或以下的短期利得征 8.5%。自 2023 年起，麻州对超过年度调整门槛的应税收入另征 4% 附加税，一笔较大的卖房利得可能让卖方超过门槛。

利得从调整后的成本基数算起：买入价，加上部分购房费用和资本性改良的支出。多年前改良工程的记录，可能显著降低税负。

出租期间计提的折旧（或本可计提的折旧），出售时一般按最高 25% 的联邦税率补税，不在自住房免税额的覆盖范围内。

投资或经营用房产，可以通过第 1031 条同类交换递延利得，但期限很严：转出原房产后 45 天内确定替代房产，并在 180 天或当年报税截止日（含延期）两者中较早者之前取得。常见的延期交换要在过户前安排好合格交换中介。自住房不适用。

卖方属于美国税法上的外国人时，买方一般须预扣成交额的 15% 上缴 IRS。若成交价不超过 $300,000，且买方或其家庭成员确定会在规定期间内自住，则无需预扣；买来自住且成交价不超过 $1,000,000 的，按 10% 预扣。

预扣款是卖方美国税款的抵免，不等于最终税额。卖方可以申请预扣证明来降低预扣，但办理需要时间。挂牌时就和律师、税务顾问商量，不要拖到过户时才处理。

定价之前，税务顾问需要这些资料来估算税负。

本文为一般信息，更新日期见上方。税负取决于你的全部情况，挂牌前请与专业税务顾问确认。