租的房子东西坏了怎么办

书面报修

紧急情况先打电话或发短信，当天再补一份书面报修：邮件，或者房东的线上报修系统。写清楚什么坏了、在哪儿、从什么时候开始、你哪些时间方便开门，附上带日期的照片或短视频。

书面记录之后很关键。按 c.111 §127L，必须先书面通知了业主，才可能用自修抵租。按 c.239 §8A 主张扣租时，租客要能证明业主在欠租之前就知道这个问题。

有虫害的话，记下在哪里、什么时候看到，拍照留存。等处理期间，食物密封存放，垃圾及时扔。除虫由谁安排要看房屋类型，规则见维修那篇。

哪些算紧急

州卫生法规列了一批“一律视为可能危害健康或安全”的情况，包括没有暖气、冷热水断供 24 小时以上、停电停气停水、马桶坏了、入户门锁坏了、垃圾没清运招来虫害等。完整清单见维修那篇，供暖季温度要求见水电暖那篇。

遇到这类问题，马上联系房东，并一直拨打楼里张贴的紧急电话。不住在楼里的业主，必须张贴一个至少每 12 小时查看一次的电话。发生可能损坏房屋的机械故障时，房东可以不经事先同意进屋；比如天花板在漏水，就会遇到这种情况。

申请上门检查

房东不回应或者迟迟不修，可以联系当地卫生局（board of health）。在波士顿，住房问题投诉打 BOS:311，由 Inspectional Services 处理。州卫生法规规定，住户提出检查请求，卫生局就必须检查：不论之前有没有告诉业主，不论有没有纠纷或驱逐案在进行，申请人要求匿名也一样。

涉及上面那些紧急情况的，必须在一个工作日内上门；其他情况在五个工作日内。检查结束时检查员会口头说明结果，要求的话给书面摘要；检查报告会附一份住户法律权利与责任说明。

紧急问题，命令要求送达后 24 小时内尽力修好；其他问题最长 30 天。报告留好副本，事情如果继续发展，这是最有力的证据。

如果还是不修

麻州法律给了租客两种和房租挂钩的救济。两种都有条件，房东都可以提出异议，用错了可能危及租约。总检察长指南建议，扣租或搬走之前，先联系私人律师或法律援助机构。

按 c.239 §8A 扣租，是在房东以欠租为由发出终止通知、或在租客没有过错的情况下终止租约，然后起诉收回房屋时，作为抗辩或反诉提出。以房屋状况为理由的，要同时满足：欠租之前，业主或你平时交租的对象已经知道这些问题；问题不是你或受你管控的人造成的；房东不能证明问题必须让住户搬出才能修好。为去除或覆盖含铅油漆而临时搬出，不影响这项救济。酒店、汽车旅馆，以及在寄宿房连续住不满三个月的，不适用。案件审理期间，法院可能要求租客把房租全部或部分交到法院，所以很多租客会把扣下的房租单独存着，不花掉。

按 c.111 §127L 自修抵租，条件更窄。违规必须可能危害或实质影响健康、安全或福祉，并经卫生局或当地执法机构（在波士顿是住房检查专员）或法院认定。书面通知业主后，业主 5 天内既没开始修、也没书面委托第三方来修，并且 14 天内没有基本修完；卫生局或法院定了更短期限的，按更短的算。满足这些条件，租客才可以自己找人修，从之后的房租里扣除费用，任何 12 个月内最多扣 4 个月房租。扣得过多或不合理的，业主可以追回；租客本人、家人、住户或其邀请的人造成的问题，以及租客无理拒绝业主进屋维修的，不能用这项救济。

不受报复的保护

按 c.186 §18，租客向卫生局（在波士顿是住房检查部门）举报违规、书面向房东投诉，或者加入租客联合会，房东都不能因此报复。报复的，要赔偿至少一个月、最多三个月的房租，或实际损失（取较高者），外加诉讼费和律师费。

在举报或投诉后六个月内，房东如果发出非欠租原因的终止租约通知、涨租或大幅改变租约条件，法律推定为报复。房东要推翻这个推定，须用明确且有说服力的证据证明有独立理由，而且无论租客是否举报或投诉，都会在同一时间以同样方式这么做。

租客自己的责任

在合理时间配合维修进屋；除紧急情况外，房东应提前至少 48 小时通知。除虫之前，按除虫人员的准备要求做，可能需要清空橱柜、把电器从墙边挪开。

合理使用房屋。按总检察长指南，租客或访客造成的、超出正常磨损的损坏，由租客负责。小小的滴水早点告诉房东，通常就不会拖成要修天花板、还要算谁出钱的事。房东的保险不赔你的个人物品，租客保险见水电与保险那篇。