续租与调整租金

固定租期还是 tenancy at will

大波士顿大多数出租房签的是固定租期的书面租约，常见 12 个月。租期内租金和条款按租约执行。除非租约本身有约定，业主不能在租期中途涨租，租客也不能单方面缩短租期。租期到了要改条件，就签续租协议或新租约。

Tenancy at will 没有到期日。按 c.186 §12，任何一方都可以书面通知终止。按月付租的，通知期等于两次付租之间的间隔或 30 天，以较长者为准，终止日还要落在一个租金周期的末尾。法律允许在这份书面通知里提出按不同条款建立新租约，业主在 tenancy at will 下调租就是走这一步。

翻一下租约，看到期后没签新约、租客继续住会怎样。不同租约处理方式不一样，这决定了双方各要提前多久通知。

什么时候开始谈

波士顿很大一部分租约从 9 月 1 日开始，找 9 月入住的租客大约 3、4 月就开始看房。租约 8 月 31 日到期的，冬末就该提续租。租客如果不续，整个春季都可以带看。

实际操作中，这个市场的续租通常在下一个起租日前两个月左右就定下来了，不续的房子那时已经挂出。过了这个窗口，找房的人变少，带看的时间也更紧。

如果现在的租约在淡季到期，可以借续租把到期日调到 6 月 30 日或 8 月 31 日，让下一次换租落在一年最旺的时候。在以 9 月 1 日起租为主的市场，秋季找租客通常更慢。

续租价怎么定

续租价看续租那时的市场，不看当初签约时的市场。参考同季同类房子的成交租金，挂牌价只能参考。

再算换租客的成本。空置一个月约等于全年租金的 8.3%。2025 年 8 月 1 日起，业主请的中介由业主付费，通过中介找新租客还要另付一笔中介费。清洁、小修和几周的带看还不算在内。如果市场涨幅抵不过这些成本，以小幅涨租留住稳定的租客，业主通常更划算。

签两年租约，双方都更稳定，也省掉一轮重新招租；代价是业主放弃了明年调租的机会。

续租条件要书面确认

书面发出续租条件：新租金、新租期，以及需要对方在哪天前答复。谈妥后，签续租协议或新租约，把租金、起止日期、各项水电由谁付、有变动的规定重新写清楚。

已收的押金和最后一个月房租继续保留，相关义务也继续：押金存在单独的银行账户里，每满一个租期年结算利息，并出具年度说明。

决定不续约的，要在到期日前提早书面告知租客。租期结束后租客不搬走的，只有法院能下令让其搬离，流程见《第一次出租房子》一文。

报复推定与一视同仁

按 c.186 §18，租客做出受保护的行为后，包括向卫生局等机构举报违规、书面向业主或其代理投诉违规、提起法律程序或加入租客组织，六个月内业主涨租、发出终止通知（欠租除外）或大幅改变租约条款，都推定为报复。业主要推翻这个推定，须用明确且有说服力的证据证明有独立理由，而且无论租客是否投诉，都会在同一时间以同样方式这么做。

如果续租正好发生在一次维修争议之后，发出新租金之前，把定价依据的市场情况写下来。对所有租客用同一套续租标准，公平住房法同样适用于续租。