麻州 homestead 声明：保护什么，怎么登记

Homestead 的作用

麻州法律第 188 章保护作为你主要住所的房子，在 homestead 额度以内不被查封、扣押、强制执行判决或为还债而拍卖。实际中，如果法院因为普通债务对你作出判决，比如被起诉的赔偿额超过了保险额度，债权人不能为了拿到受保护的那部分净值而强制卖房。

法律列出了几类不受保护的债务：房产税和其他摊派，在 homestead 之前已登记的留置权和债务，你签过的贷款抵押，配偶或子女的抚养费，以及基于欺诈、胁迫、不当影响或行为能力欠缺的判决。Homestead 和房产税减免也没有关系；住宅减免和个人减免见我们的房产税指南。

自动保护和登记声明：额度

保护分两档。自动 homestead 不用办任何手续。登记声明的 homestead 需要登记一份声明，自 2024 年 8 月起保护额最高 $1,000,000。下表金额截至 2026 年 10 月；共同业主之间按法律规定分配。

谁可以登记，哪套房可以登记

法律所说的住房包括一到四户住宅、condo 单元或合作公寓单元，业主居住或打算居住，并作为主要住所。业主包括对持有该房产的信托享有现时既得受益权的人。主要住所只能有一处，所以登记声明的 homestead 也只能有一处；在另一处房产登记声明，原来那处对你就终止了。

62 岁以上，或符合法律中残障标准的业主，可以按第 2 条声明。因为每位这样的业主都享有完整声明额，夫妻中一方或双方符合条件的，问律师每位业主各按哪一条声明。同一个人不能同时享有第 2 条和第 3 条的权利；同一套房的业主分别按不同条款声明时，法律另有合计额度的规定。

怎么登记

声明是一份很短的表格。各地 Registry of Deeds 都提供空白表格，62 岁以上或残障业主、信托持有的房子各有单独版本；很多过户律师也会在过户文件里一并准备，另收费用。无论哪种方式，都要对照法律检查下面几点。

• 声明是单独的文件。Homestead 不能在房契里设立，要单独签署、单独登记，通常紧接着房契登记。
• 每位受保护的业主都要在伪证罚则下签字并做公证确认（acknowledge，一般在公证员面前）；声明要写明业主姓名，以及不在产权上的配偶。
• 写明这套房子是或打算作为主要住所。
• 夫妻共同拥有的，第 3 条声明双方都要签字。房子在信托名下的，由受托人签字。
• 62 岁以上或残障业主按第 2 条声明的，要写明这一情况；残障的，法律要求一并登记社会安全局（Social Security）的福利决定书或医生证明。
• 到房子所在县或登记区的 Registry of Deeds 登记。截至 2026 年 10 月，州务卿公布的 homestead 声明登记费是 $35，已含全部附加费。去登记处或邮寄之前，先看登记处公布的收费，房子属于 registered land 的尤其要确认。
• 登记后的副本连同登记簿册号和页码（或文件编号），和房契放在一起保存。

再融资、卖房、信托和家庭变化

Homestead 不妨碍新的贷款抵押。全体业主签署的抵押优先于 homestead；不在产权上的配偶不必签字；法律还规定，贷款方放贷时不得要求或登记 homestead 的放弃文件（release）。再融资时贷款方要你放弃 homestead，请律师指出这一条。

房子卖出后，这套房上的 homestead 终止，但售房款继续受保护，直到你买下另一处主要住所，或出售满一年，以较早者为准。登记放弃文件、在另一处房产登记新声明，也会终止；不再把这里作为主要住所的人，失去这项保护。转给为你本人利益设立的信托，不会终止；可以问律师受托人是否也应登记一份声明，让记录更清楚。

在法律规定的范围内，住在房子里的在世配偶、前配偶和未成年子女继续受保护。遇到去世、离婚或业主变化时，和律师一起检查一下这份声明。