签租约要备齐的文件：租约、condo 文件与押金账户

租约与附加条款

可以用通用的标准住宅租约作起点，不必自己从头起草。标准租约管租金、租期、用途和常规义务；这套房子特有的约定，放在附加条款里。

第一次出租前，自己把标准租约读一遍，尤其是租金、押金和终止的部分，附加条款要和它保持一致。法律对两份文件能写什么都有限制：

• 附加条款常见内容：宠物、停车、扫雪和垃圾、租客付哪些水电、家电、吸烟、转租、报修方式，以及退房的清洁标准
• 租金逾期未满 30 天，不得收取利息或罚金
• 入住时或入住前，房东或其代理人只能要求首月租金、末月租金、不超过一个月租金的押金，以及新锁和钥匙的费用
• 与押金法冲突的租约条款无效。试图执行这类条款，或者要求租客放弃押金法的保护，房东就丧失扣留任何一部分押金的权利

Condo 出租

房子租出去，你对协会的义务并不会转给租客。麻州 condo 法规定，遵守主契约（master deed）、章程和规章的义务在业主身上，并要求业主书面告知协会租客及其他居住者的姓名（住不满 30 天的访客除外）。租客违反规定，协会通常会找你。

两步可以降低风险。把现行规章或住户手册附在租约后面，请租客签字确认读过。签约前再联系管理公司问清：

• 协会有没有必须附上的专用租约附件或租客表格
• 租约要不要提交审核或批准，要提前多久
• 有没有最短租期，或者对出租单元数量的限制
• 搬入搬出怎么预约、允许的时段，以及有没有搬家费或电梯押金
• 租客的停车、门禁卡、信箱和公共设施怎么办理

开押金账户

收了押金，就必须存进麻州一家银行的独立计息账户，和自己的钱分开，不受房东债权人追索。银行一般开成房东—租客账户。

入住前先问银行要什么材料。房东协会 MassLandlords 的实务清单提到，银行通常要租客填的 W-9 表和证件复印件；租客在税务上不属于美国人的，改填 W-8BEN。这是银行的做法，不是押金法规定的材料清单。和租约一起收齐，省得再跑一轮。

之后的时限：

• 收到押金时：给租客签字收据
• 收到押金后 30 天内：再给一份收据，写明银行名称和地址、金额和账号。没有按规定存入或没给这份收据的，租客有权要求立即退还押金
• 租期每满一年：按 5% 付息（银行实际利率更低的按实际利率），并给租客一份写明银行名称和地址、金额、账号和利息的说明；也可以不直接付，改为通知租客从下一期房租里扣除利息
• 租期结束后 30 天内：退还押金和利息，只能扣法律允许的部分；扣损坏费用的，要有逐项列明、以伪证罪责签署的清单和书面凭证

房屋状况说明

收押金的，要给租客一份书面的房屋状况说明，时间是收押金时或起租后 10 天内，以较晚者为准。说明由房东或代理人签字，法条规定的提示语要放在第一页顶部，用 12 号粗体。

租客在收到说明或入住后 15 天内（以较晚者为准）签字，或附上自己签名的损坏清单交回。租客另附清单的，房东在收到后 15 天内退回一份副本，签字表示同意，或写明具体异议。租客没有交回说明的，日后法院可能视为租客认可清单完整。

这张表在退房时才显出分量。写在房东说明上、或写在经房东或代理人签字的租客清单上的损坏，不能从押金里扣。例外是：房东后来修好了，并能证明再次出现的损坏与原损坏无关，是由租客、受租客控制的人，或经租客同意进入房屋的人造成的。入住前能修的先修，修不了的如实记下，带日期的照片和表放在一起保存。

老房子的含铅油漆文件

1978 年以前建的住房，不论是否有 6 岁以下儿童入住，麻州都要求业主在签租约前把下列文件交给准租客。联邦规定另外要求披露你所知道的含铅油漆或铅危害，提供所有可获得的含铅油漆及铅危害记录和报告（多单元楼包括楼宇整体评估涉及的公共区域和其他单元），并提供 EPA 宣传册。确认你用的州表格版本涵盖了联邦披露；缺的内容可以用租约条款或附件补上，EPA 示范表并非必用。租客收到文件后不愿签字的，业主可以在表上注明。

• 含铅油漆告知书及租客确认书（Tenant Lead Law Notification / Tenant Certification）一式两份，租客和业主或代理人都签字，各留一份
• 该单元的全面合规证明（Letter of Full Compliance）或临时控制证明（Letter of Interim Control），如有
• 最近一次含铅检测或风险评估报告，如有

签约时要签齐的文件

签约当天对照下表核一遍，文件就不容易漏。

官方资料

麻州总检察长办公室的《出租人/承租人权利指南》是官方的通俗说明，mass.gov 上有中文版。押金法本身（M.G.L. c.186 §15B）篇幅不长，第一次签租约前值得完整读一遍。