要点
- 在麻州，签了字的 Offer to Purchase 可以构成有约束力的合同，签之前要按合同来读。
- 常见顺序是：offer 被接受、验房、签 P&S（Purchase and Sale Agreement）、拿到贷款承诺、过户并登记房契。
- 每个附带条件都有截止日期。错过期限，这项条件提供的保护可能随之失去，定金也可能受影响。
- 卖方不得以买方放弃验房权作为接受 offer 的条件，例外很少。第一份购房合同签署前或签署时，还要有一份买卖双方签字的单独验房权披露。
各阶段一览
具体日期取决于合同和贷款，但先后顺序在每笔交易中大体一致。
| 阶段 | 做什么 | 谁参与 |
|---|---|---|
| 准备 | 拿到预批、签书面买方代理协议、确定找房标准 | 买方、贷款机构、买方经纪人 |
| 出价 | 提交书面 Offer to Purchase，附定金和有效期 | 双方经纪人、买卖双方 |
| 验房 | 在约定期限内完成一般验房和专项检测 | 验房师、买方 |
| 签 P&S | 签正式合同、补交定金、约定其余期限 | 双方律师 |
| 贷款 | 估价、审批、出具书面贷款承诺 | 贷款机构 |
| 过户 | 最后验房、签字、资金划转，房契在 Registry of Deeds 登记 | 过户律师、买卖双方 |
Offer 不只是一个价格
麻州多数买卖从一份标准格式的 Offer to Purchase 开始，由买方签字并附定金提交。麻州最高法院认为，这类 offer 一经接受，只要写明了主要条款且双方有受约束的意思，即使约定日后再签 P&S，也可以构成可执行的合同（McCarthy v. Tobin，1999 年）。
因此 offer 里的每一项都应按有约束力来对待：价格、定金、验房期限、签 P&S 的截止日、贷款承诺日和过户日。「怎么写 offer」一文会逐项说明如何设定。
验房：你的权利，你的期限
在麻州，一般验房通常安排在 offer 被接受后、签 P&S 之前的几天里。验房师由买方选定；氡气检测、下水管道摄像、烟囱检查等专项检测，也放在同一期限内完成。
现行州法规定：卖方或其经纪人不得以买方放弃或限制验房权作为接受 offer 的条件；买方事先表示打算放弃验房的，卖方也不得接受该 offer。例外范围很窄，包括部分亲属间转让、依离婚判决的转让、止赎和持牌拍卖等，是否适用请向律师确认。相关法规还要求：在第一份购房合同（offer 或 P&S）签署前或签署时，提供一份单独的书面验房权披露，由买卖双方签字；验房期限也须合理。验房之后，买方决定按现状接受房屋，仍属买方自己的选择。
签 P&S
P&S 是正式的完整合同。按本地惯例，通常由卖方律师起草，买方律师审阅并谈判。它约定其余各项期限、过户时房屋应处的状态、贷款不成时如何处理，以及定金如何保管。
签 P&S 时通常补交一笔定金。金额由双方商定，常见做法是两次定金合计约为房价的 5%，但这只是市场惯例，没有法律规定这个比例。
贷款与贷款承诺
offer 被接受后，尽快和贷款机构确认申请、估价和审批的时间安排，其中一些步骤可能在签 P&S 之前就开始。贷款附带条件只在合同写明的承诺日之前保护买方。如果到期贷款还没批下来，买方须在该日期前按合同规定书面处理，否则这项保护可能失效。
联邦规定：贷款机构须在收到申请后 3 个工作日内交付或寄出 Loan Estimate；Closing Disclosure 须在贷款签约完成（通常即过户）前至少 3 个工作日送到你手上。合同上的每个日期，第一天就同步给贷款机构。
过户与登记
麻州的过户由律师办理。过户律师常由贷款机构委托，负责查验产权、制作结算单，并到 Registry of Deeds 登记房契和贷款抵押。过户前，买方做最后一次验房；卖方提供当地消防局出具的烟雾和一氧化碳报警器合格证，适用时还要提供 condo 或化粪池相关文件。
保障贷款机构的产权保险通常是贷款要求。保障买方自己的 owner’s policy 属于可选，过户时一次性付费，可以和律师商量是否购买。
本文为麻州买家整理的一般信息，更新日期见上方，不构成法律意见。任何合同签字前，请由律师审阅。