评估值是怎么来的，怎么申请减税（abatement）

评估值和市场价的区别

麻州评估官按 1 月 1 日的公平市场价值给每处房产定评估值，这个值用于随后 7 月 1 日开始的财年。比如 2027 财年从 2026 年 7 月 1 日到 2027 年 6 月 30 日，税单依据的是 2026 年 1 月 1 日的估值。

市里根据成交数据和自己的记录，一次给所有房产估值。仅仅因为 1 月 1 日之后市场变了，或者记录有误，评估值就可能高于或低于现在能卖的价格。按法律，可以申请减税的情形有：评估值高于公平市场价值、与其他房产相比税负超过合理比例，或者房产类别划错了。

税单本身怎么算，包括税率、自住减免（residential exemption）和缴款日期，见我们的房产税指南。

核对房产记录

每个评估办公室都为每块地保存一份记录，常叫 property record card。波士顿的记录在 Assessing 部门的 Property Lookup 上。把记录和房子逐项对一遍。

再在同一个数据库里查附近相似的房子。同样的条件它们的评估值更低，就说明你的评估可能偏离合理比例。已经发出的税单要减少，途径是按时提交减税申请。

• 居住面积，以及地下室、阁楼是否被算作装修面积
• 卧室、全卫和半卫数量
• 建成年份和登记在案的装修
• 房况和建筑质量等级
• 地块面积、车库或车位、附属建筑
• Condo：单元面积、楼层和车位

申请期限

按州法，减税申请必须在正式税单第一期免息缴款的最后一天当天或之前交给评估官。以你所在市镇正式税单上印的截止日为准。波士顿 2027 财年的申请窗口在第三季度税单发出后开放，2027 年 2 月 1 日截止。

申请用税务局长批准的表格，即 State Tax Form 128。波士顿的减税申请表和 Information Requisition Form（信息调查表），可以在 Property Lookup 的 Taxes and Exemptions 页面取得，通过邮寄或到市政厅 301 室当面递交。

在美国境内用 first class 邮件寄出、地址正确的申请，以邮戳日期为递交日期；州税务局认可的私营快递也适用。其他寄送方式，要事先确认以哪天算送达。截止日赶上周末或法定假日，顺延到下一个工作日。可以申请的人包括：被评估的业主；1 月 1 日之后取得产权的人；以及按租约承担一半以上税款的租户。

递交之后

评估官可能书面要求你提供房产信息，比如租金或买卖条件。按 §38D，一般要在 60 天内回复，不配合的话，之后的上诉可能因此被驳回。波士顿要求信息调查表和申请一起交，市官网写明申请后 30 天内没有提供所需信息的，申请会被驳回。

评估官从收到申请起有三个月处理。到期没有处理，申请视为被拒，除非你书面同意延长。决定会书面通知你。不服的话，可以在决定或视为被拒之日起三个月内向 Appellate Tax Board（州税务上诉委员会）上诉。

等待期间照常缴税

递交申请不会暂停税单。每期都按时缴，逾期会产生利息。之后税额如果减少，问收税办公室多缴的部分怎么退或抵扣。

到上诉阶段，法律还有一个条件：一块地全年税额超过 $5,000 的，除非全部税款已按时缴清、没有产生利息，否则上诉不能获得减税。法条另有一个按前三年平均税额计算的替代条件，要用之前先问税务专业人士。

怎么准备证据

在价值上有分歧，靠证据比靠说理有用。在 Appellate Tax Board，只有双方都选择时才能走简易程序（informal procedure），选了就放弃了除法律问题以外的进一步上诉权。评估值超过 $20,000 的房子，评估官可以要求走正式程序。很多业主自己准备减税申请；到了上诉阶段，可以考虑请税务律师或估价师。

• 估值年度 1 月 1 日前后成交的相似房子，并按差异调整。离那个日期很远的成交，反映的是另一个市场。
• 记录错误的更正依据，附照片或图纸。
• 记录里没有体现的房况问题，附照片和承包商报价。
• 如果有近期估价报告，附上并注明生效日期。
• 如果你在估值日期前后以正常市场交易买入，附上过户文件。