人在海外，持有麻州出租房

适用对象与两种计税方式

这里讲的是非居民外籍人士（nonresident alien）：不是美国公民，也不符合绿卡测试或实际居住天数测试（substantial presence test）的人。住在海外的美国公民，或者符合其中任一测试的人，按美国公民的方式纳税，下面的规则不适用。

IRS Publication 519 说明了默认规则：nonresident alien 从美国房产取得的租金，如果本来不属于与美国贸易或业务有效关联的收入，按毛额 30% 征税，税务协定有更低税率的按协定，不能扣除任何费用。按 Publication 515，这笔税由 withholding agent 预扣，也就是控制、收取或支付租金的人，可能是租客，也可能是替你收租的物业管理方。

另一种做法是选择把为取得收入而持有的美国房产的全部收入，视为与美国贸易或业务有效关联的收入。这样就能扣除贷款利息、地产税、保险、维修、折旧等费用，只就净收入按累进税率交税。选择本身要在适用的第一年税表（或修订税表）上附一份声明，写明你作出这项选择、依据的是 section 871(d) 还是税务协定，并列出你在美国的房产。W-8ECI 是另一回事：它是交给租客或管理方的证明，对方收到后不再按 30% 预扣。租金收入在 1040-NR 附 Schedule E 申报。

这个选择适用于你在美国的全部出租房产，除非撤销，以后各年持续有效。想扣除费用，必须按时如实申报。没有美国工资收入的非居民，截止日是纳税年度结束后第六个月的 15 日，按日历年就是 6 月 15 日。

申请 ITIN

W-8ECI 不填纳税人识别号就无效。IRS 说明写得很清楚：没有 SSN、也没资格申请 SSN 的，需要 ITIN，用 W-7 表申请。

IRS 要求大多数申请人把 W-7 和需要用到它的联邦税表一起寄，不晚于税表截止日。IRS 的 ITIN 页面说一般要等 7 周；报税季（1 月 15 日至 4 月 30 日）或从海外申请，要 9 到 11 周。第一年要把这段时间算进去，号码下来之前 W-8ECI 填不了。

申请方式有三种：邮寄；到提供 ITIN 服务的 IRS 纳税人服务中心当面办；或者通过 Certifying Acceptance Agent 办理，美国境外也有。当面办理时，大部分证明文件可以当场核验、当场退还。纳税人服务中心免费，Certifying Acceptance Agent 收费。

麻州报税

麻州对非居民来自麻州的收入征税，州税务局（DOR）把在麻州拥有房产产生的收入列为麻州来源收入。非居民用 1-NR/PY 表申报。

按 DOR 的 2025 纳税年度指南，非居民来自麻州的收入超过 8,000 美元，或者超过个人免税额乘以“麻州来源收入占总收入比例”，就必须申报。非居民的扣除项一般只有和麻州税表上申报的收入直接相关时才允许。

联邦和州两份税表用到的资料大部分相同，交给同一位报税师处理会省事。每年建一个档案：租金流水、费用收据、地产税单、保单和贷款利息证明。

将来出售时

按 FIRPTA，买方从外国人手里买美国房产，一般要预扣成交金额的 15%，连同 8288 和 8288-A 表交给 IRS。大多数情况下，预扣义务人是买方，具体文件由过户律师处理。

预扣的金额不一定等于你实际应缴的税。出售当年要在美国税表上申报这笔交易。如果预计应缴税额远低于 15%，可以向 IRS 申请 withholding certificate，让买方按较低金额预扣，要在过户前尽早申请。买方自住时的降低税率和豁免，见卖房税费那篇。

人不在当地怎么管房

当地必须有人联系得上。波士顿出租登记要求，住在麻州以外的业主指定一位大波士顿地区的紧急联系人。州卫生法规要求不住在楼里的业主张贴业主或管理方的姓名、地址和电话，这个电话至少每 12 小时查看一次。租约里也要写明业主、维修负责人和接收通知的人各自的姓名、地址和电话。

如果交给物业管理方，安排要写进书面协议：谁收租，单次维修多少钱以上要先问你，多久巡查一次，月度账单什么格式，押金记录由谁保管。每次维修都要发票和照片，有助于年底整理报税资料。

押金必须存在麻州境内银行的独立计息账户里，不受业主债权人追索；30 天内要给租客收据，写明银行名称、金额和账号。这个账户要在签第一份租约前开好。

告诉保险公司房子在出租，确认保单是按出租用途承保的。业主的保险不赔租客的个人物品，所以要求租客买租客保险，对双方都有好处。