买两家庭或三家庭住宅：自住一户，出租其余

账怎么算

两家庭或三家庭住宅可以自己住一户，其余几户的租金承担一部分成本。先算整栋楼每月的完整持有成本：月供、房产税、保险、由业主承担的水电燃气、维修储备，以及留出空置一个月的余量。再把实际可收的租金放进来，算出你自住那一户的净成本，和租一套类似的房子比一比。

多户住宅的价格比独栋更紧跟租金，成交量又少，可比成交不好找。找可比成交的范围要比独栋放得更大，除了面积，还要比较每栋楼的租金水平和房况。出价要有讲得清的数字支撑：近期成交、现有租金和市场租金，以及这套房子挂了多久。

自住型贷款

有好几类贷款项目，把你自住的二到四单元住宅视为主要住所。FHA 为一到四单元房产的贷款提供保险，符合信用和房产条件的，首付最低为房价的 3.5%。至少一名借款人要在签贷款文件后 60 天内入住作为主要住所，并打算至少住满一年。MassHousing 的首付援助，面向收入符合条件、购买两家庭、三家庭或四家庭住宅自住的首次购房者；波士顿市的首次购房援助覆盖市内一到三家庭住宅。

每家贷款机构都要问清楚：租金怎么算。各项目规则不同，但思路相近。按 Fannie Mae 的贷款指南，贷款机构以估价师出具的租金表为依据，现有租约会转给你的，还要看签好的租约，再把每月毛租金乘以 75%。FHA 对三到四单元住宅还有一道租金自给测试：估价师给出的全部单元市场租金（包括你自住的那一户），扣掉估价师估的空置和维修费用或这笔租金的 25%（取较高者），剩下的要能覆盖每月的本金、利息、房产税和保险。管理出租房经验不满 12 个月的借款人，这部分收入只能用来抵所购房产本身的月供。二到四单元住宅的首付和储备金要求也可能和独栋不同，出价前先拿到这栋楼的具体数字。

估算租金

租金由出租那个时点的供需决定。大波士顿租房市场的高峰是 9 月 1 日入住，1 月 1 日前后有一小波，其他月份都偏淡。看起来差不多的两个单元，一个 9 月起租、一个 3 月起租，租金可能差很多，所以要和起租时间相近的房子比。

不仅要看正在挂牌的，也要看已经租出去的，以及各自用了多长时间。挂了几周还没租掉的，要重新看价格、房况、起租日和带看安排；几天就租掉的，多半定价贴着市场甚至偏低。小优势很难拉开租金差距。淡季时周边同类房源基本锁定了价格，定得比它们高就只能等。淡季里带家具对多数租客不算加分。公共交通不方便的地方，车位有价值。

然后看你要接手的租约。长期租客的租金低于市场很常见，只有租约到期或依法调整租赁关系时，差距才会缩小。房子归你之后怎么定价、怎么筛选租客，见「第一次出租房子」一文。

租客、押金和最后一个月房租

房子卖掉，楼里的租赁关系并不因此终止。租约按原条款继续有效；州法也规定，住宅中没有固定到期日的租赁（tenancy at will）不会因为买卖本身而终止。你如果需要某个单元空出来，要在过户前和卖家、租客商量好，或者过户后按法律规定的通知和程序处理。买卖合同（P&S）里应写明哪些单元空房交付、哪些带租客交付。

押金和最后一个月房租随房子转移。卖家须把每一笔押金连同应计利息转给买家，并把预收的最后一个月房租计入买家名下；买家须在 45 天内书面通知租客。卖家没有转交押金的，买家照样要对租客负责。尽早向卖家要齐：每份租约、租金清单（rent roll）、押金和最后一个月房租金额、存款银行信息及利息记录，并请律师在过户结算里体现。

验房和合规

每个单元都要验，不能只抽一户。每户可能有自己的供暖系统、热水器和电闸箱；屋顶、地基、门廊、楼梯和外墙这些公共部分，费用由整栋楼承担。问清楚水电燃气怎么计量、谁付哪一项；是否分表，既影响你的成本，也影响你能收多少租金。

房子出售时，卖家须取得当地消防部门对烟雾报警器的合格证明。1978 年以前建的房子，哪一户住着六岁以下的孩子，业主就必须对那一户除铅或做临时控制。在波士顿，每处出租房产每年 7 月 1 日前都要向市政府登记，空置的单元也不例外。出租其余单元，还要承担「出租合规清单」一文里的各项义务：押金、州卫生法规和公平住房。