Condo 与二至四户住宅怎么估值

Condo 费、预算和储备金

按麻州 condo 法，每个单元按所占权益比例（percentage interest）分摊公共费用，依据是年度预算，欠缴的费用会成为该单元的留置权（lien）。Condo 费说明协会花多少钱，预算说明协会有没有为屋顶、电梯、外墙砖石等大项目存钱。

Condo 费只跟相似的楼比，还要看费用包括什么：暖气、热水、燃气、总保险、车位、公共设施。含暖气的较高 condo 费，总支出可能比不含暖气的较低 condo 费还少。

很多常规贷款要审查整个 condo 项目。按 Fannie Mae 的全面审查，预算中至少 10% 的摊派收入要拨入更新储备金，除非有储备金研究（reserve study）支持其他水平；拖欠 condo 费 60 天以上的单元不能超过 15%。不达标的项目贷款受限，能接手的买家也就少了。

专项摊派和大修

专项摊派（special assessment）是常规 condo 费之外、为某个具体项目收的钱。要问清用途、总额、每个单元还欠多少、什么时候还清，并在合同里约定剩余部分由卖家还是买家承担。

Fannie Mae 把需要关键维修的项目列为不合格，包括 12 个月内要做、每户超过 $10,000 且没有资金着落的维修。贷款机构会逐项看专项摊派，如果它对应的是尚未修复的关键维修，项目就不合格。过去三年的结构和机电检查报告也在审查范围内。

6(d) 证明、预算、会议纪要和总保险单，见我们的 condo 文件指南。会议纪要里提到的计划工程，往往是最早的预警。

车位、楼层和朝向

车位跟单元的关系有几种：写在单元产权契据（unit deed）里一起转让；按总契据（master deed）指定为专用区域；向协会租用；或者根本没有。保障程度和转售价值都不同，要看契据和 condo 文件，不能只看挂牌描述。

同一栋楼里，价格会因楼层、采光、景观、噪音和户型而不同。先和同楼的成交比，再和相似的楼比，每笔都记下楼层和朝向。面积相同的半地下单元和顶层单元，成交价很少一样。

新建或新改建的 condo 项目，Fannie Mae 一般要求可比成交既有项目内的，也有项目外的，避免估价只依据开发商自己的定价。项目首批销售和部分小型项目另有规则，以贷款机构确认为准。

二至四户：租金和租约

先估每个单元的市场租金：卧室数、房况、车位、洗衣，以及业主承担哪些水电燃气。在麻州，除非单元有独立电表或燃气表，且书面租约约定由租客付，否则电和燃气由业主提供。水费和下水费只有通过符合法定条件的分表才能向租客收。很多老房子租金里含部分水电燃气，净收入会因此降低。

再看现有租约：租金、到期日，以及收了多少押金和最后一个月房租。一个单元以明显低于市场的租金租到明年 8 月，在那之前没法调价。打算自住其中一户的买家，要知道哪一户什么时候能空出来；出售后租约如何延续，见我们的两户与三户住宅指南。

尽早向卖家要租金清单（rent roll）、全部租约、押金记录和最近的水电燃气账单。

贷款机构怎么算租金

以 Fannie Mae 购房贷款为例，贷款机构用可比租金表（Form 1007）或小型收益住宅估价报告（Form 1025）确认总租金，再加上转给你的现有租约。市场租金支撑不了租约金额的，贷款机构可以用较低的数。

贷款机构再把月总租金乘以 75%，减去这套房的月供等住房支出。结果怎么用，看你管理出租房的经验：不满 12 个月的，正数只能抵这套房自己的支出。你自住那一户的租金一般不能算。FHA 和其他项目规则不同，问贷款经办人适用哪一套。

收益法和总租金乘数

Fannie Mae 要求二至四户住宅的估价做收益法，附可比租金和成交数据以及总租金乘数（GRM）的计算，但收益法不能作为唯一方法。GRM 等于成交价除以总租金。用相似楼的近期成交价除以各自的租金得出一个区间，再套到标的房的市场租金上，全程统一用月租或年租。

GRM 不考虑支出，所以要看暖气和水电燃气谁付、房产税、保险，以及屋顶和设备的状况。租金一样的两栋楼，一栋含暖气或需要换屋顶，价值就会不同。

每个社区里小型多户住宅的成交都不多，搜索范围要比 condo 大，估值区间也会更宽。