装修、许可和房屋价值

花了多少钱不等于值多少钱

估价师，以及认真做的 CMA，问的是买家愿意为某项改善付多少钱，方法是比较有这项改善和没有的房子的成交价。把厨房、卫生间做到附近成交房的水平，一般会在价格上体现；装修档次或加建明显超出同一条街上相似房子的，往往体现不出来，因为在这个价位比较房子的买家不愿为此买单。

全国性的装修回报平均数，说明不了你那条街上的买家愿意付多少，所以我们不引用这类数字。计划装修时，请经纪人找附近有类似改造和没有改造的近期成交，比较它们的成交价，而不是比较承包商的报价。

许可与未报批的工程

在波士顿，Inspectional Services 按工程范围签发 short-form 或 long-form 建筑许可，地址的历史许可记录可以查询。其他市镇有各自的建筑部门。

Fannie Mae 的估价规则专门提到未按规定报批的加建：估价师必须评论工程的质量、外观和对价值的影响。估价之外，缺许可还会让买家的验房师、律师和保险公司追问安全问题，以及这部分空间能怎么用。

卖家上市前要把许可和最终验收文件找齐。有工程没报批的，先和承包商、律师商量怎么补办，别等买家发现。买家要拿挂牌描述和许可记录对照，在验房期内索取相关文件。波士顿的具体流程见我们的装修与许可指南。

主要系统与拖延的维修

屋顶、暖气和空调设备、电路、上下水和热水器，很大程度上决定了房况评级。按 Fannie Mae 的等级，C3 是保养良好、正处于第一轮更换易耗部件的房子；C4 有少量拖延的维修和正常磨损；C5 明显拖延维修，需要一些较大的修理。

C6 指严重损坏或失修，影响安全、坚固或结构完整。C6 的房子按现状 Fannie Mae 不收购贷款，估价必须以修理到至少 C5 为条件。用这类贷款的买家就得等修完才能过户，能接手的买家少了。少量拖延的维修会写进估价报告，但不是必须修的项目。

有效房龄比建成年份更重要。一栋 1920 年代的房子，如果屋顶、暖气和电路都是近年更新的，评级可能比一栋疏于保养的新房子还好。

装修的地下室、阁楼和 ADU

按 Fannie Mae 对独栋房采用的 ANSI 测量标准，部分在地面以下的楼层算地下面积，装修过、能直通院子也一样。这部分与地上居住面积分开记录和调整，和成交样本里其他装修地下室比较，不按主楼层的面积定价。层高、采光、潮湿程度和许可，都会影响买家愿意为它付多少。

附属住宅单元（ADU）在估价报告里单独记录。这套房按带 ADU 的一户住宅还是按二至四户住宅处理，要看是否有独立的水电表、独立的邮政地址，以及这个单元能否合法出租等因素。州里的 ADU by-right 规则见我们的 ADU 指南：符合条件的 ADU 不需要分区特别许可，但仍要申请建筑许可，并满足适用要求。

节能改造与太阳能

Fannie Mae 要求估价师拿节能设施和可比成交比较，不允许按花费或预计节省的电费一比一加价。热泵、保温和新窗户，在买家能从更低的账单和相似房子的成交价里看到效果时，作用最大。

租赁的太阳能板，或按购电协议（PPA）安装的太阳能板，属于第三方所有，按个人财产处理，不计入估价。家里有租赁太阳能板的，上市前先读转让条款，问太阳能公司卖房时怎么处理，因为买家要接手这份协议。

装修或上市之前

不管是自住改善还是准备出售，下面几条都适用。

• 先解决安全、漏水和暖气问题，它们直接影响房况评级，也是每个买家验房的重点。
• 选装修档次前，先看附近的近期成交。
• 该办的许可都办，并做完最终验收。
• 发票、保修和日期放进一个文件夹，方便给买家和估价师看。
• 离上市时间不多的话，把小修做好，别开工大项目。