同时买房和卖房：卖房附带条件、过渡融资、同日过户和回租

三种先后安排

换房都是在确定性和便利之间取舍。算清楚数字以后再定先后。

同时持有两套房时的贷款审批

贷款方看的是你的负债收入比（DTI）。现住房在出售中、但不会在新房过户前完成交易的，Fannie Mae 要求贷款方把现住房和新房的每月住房开支都算进去，包括房产税、保险和管理费。例外情况是：贷款方拿到现住房签好的买卖合同，并确认买方的贷款附带条件已经解除，就可以不计现住房的还款。

实际上，一旦现住房有签好的买卖合同，并且你的贷款方确认买方的贷款附带条件已经解除，贷款方往往就能只按新房还款审批你。买方拿到贷款承诺（mortgage commitment）本身不等于这项确认。在那之前，你的收入要能同时覆盖两套，或者对中间这段有安排。其他贷款类型规则不同，请贷款方按你的实际数字书面测算。如果打算把旧房留着出租而不卖，见我们关于换房保留出租的指南。

过渡贷款与房屋净值信贷额度

如果卖房前就要用现住房的净值付新房首付，常见有两种工具。过渡贷款（bridge loan）是短期融资，通常以现住房作抵押；联邦还款能力规则对期限 12 个月以内的临时或过渡贷款给了豁免，比如借款人打算 12 个月内卖掉现住房，先借钱买新房。实际期限、抵押物和条件以贷款方为准。房屋净值信贷额度（HELOC）让你以现住房作抵押，按需借款。

两者都以现住房作抵押，还不上就可能失去房子。现住房没有签好的买卖合同、或者对方贷款附带条件没有解除的，Fannie Mae 会把过渡贷款算进你的负债比。CFPB 提醒，卖房时一般要立即还清全部 HELOC；如果近期可能卖房，要考虑开设时的前期费用值不值得。打算用的话，挂牌前先问贷款方，房子上市后还能不能开。

向每家贷款方问清：费用、利率、期限、贷款存续期间每月还多少，以及到期时旧房还没卖掉怎么办。再和其他选择比较成本：先卖后买、带卖房附带条件出价，或者新贷款少付一些首付。

带卖房附带条件的 offer

卖房附带条件（sale contingency）让你的购买以在约定日期前卖掉现住房为前提。它让你免于同时持有两套房，但在竞争激烈的市场里会削弱你的 offer，因为卖方要承担你卖房的风险。现住房已经签约、你要买的房子市场不那么热，或者配合有力的价格和较短的期限时，这个条件比较好用。

要用的话，条款写得具体：要卖的房子地址，要求签约还是完成过户，截止日期，以及过期后怎么处理。你的购买此时取决于卖房，所以现住房要按近期成交价实事求是地定价，见我们的定价指南。

同日过户与回租

同日过户是把现住房的出售排在前、新房的购买排在后，通常相隔几个小时，售房款可以直接电汇到买房那边。前提是双方律师和两家贷款方都确认时间。要留余量：请律师确认卖房一边先完成放款和登记，买房一边才过户；贷款方允许的文件尽量提前签；准备好推迟一两天的预案，比如能帮你把家具存放一晚的搬家公司。任何电汇指示，都用你事先掌握的号码打电话给律师核实。旧贷款还清后，原贷款方要在 45 天内登记注销文件，或把可登记的注销文件交给过户律师或结算代理。

回租（rent-back，也叫 use and occupancy agreement）让卖方在过户后继续住一小段时间。你是卖方时，它可以给你时间搬进新家；你是买方时，对方可能会提出这个要求。请律师写成书面协议：住多少天、每天多少钱、水电由谁付、从售房款里扣留多少直到卖方搬走、搬出时房子的状态，以及逾期的收费。问清你的贷款方，在你打算自住的贷款下能接受多长的回租；还要告诉两边的保险公司，哪几天由谁住在房子里。

示例时间表

每笔交易都按自己的合同日期推进。麻州很多购房从 offer 被接受到过户大约六到八周，所以一卖一买连在一起，通常按两三个月来规划。常见顺序如下。

• 第一步：拿到书面预批，说明持有和不持有现住房两种情况下能否贷下来；请律师估算卖房的净到手。
• 整理并挂牌现住房，同时开始看房，心里有数要买什么。
• 接受买家的 offer，过户日期给买房留出空间，或者约定短期回租。
• 对要买的房子出价。你的买家的贷款附带条件还没解除的，就用卖房附带条件或过渡融资方案。
• 买方的贷款附带条件解除后，把签好的买卖合同和相关确认交给自己的贷款方，请它评估能否把旧房还款从负债比里去掉。
• 和两边律师一起定两次过户，同一天或相隔几天，搬家公司要能灵活改期。
• 两边都过户后，为新家登记 homestead 声明，更新保险和邮寄地址。