在麻州买新房：开发商合同、验房、入住许可和保修

开发商合同

买新楼或在建的独立屋，合同一般由卖方准备。合同由开发商的律师起草，比标准合同长，很多条款对开发商有利。有的项目先收预订（reservation），之后再签合同；有的和二手房一样接受 offer。预订一般不会让任何一方受最终条款约束，所以要看清预订协议里关于退定金的写法。

签字前请你自己的律师审阅合同，重点看下面几项。

• 交房日期：目标日期、开发商最多能延期多久，以及推迟时你可以怎么做，包括能否拿回定金。
• 定金：金额多少、每笔什么时候付、由谁保管、是否存放在托管账户（escrow），以及从什么时候起不可退。
• 替换：开发商能否更换材料、装修或电器，按什么标准替换。
• 进入工地：你什么时候可以进去。过户前工地属于开发商，看房要按合同或通过律师安排。
• 过户条件：入住许可、待修项目完成，以及冬季的园林等未完工部分在过户时怎么处理。
• 保修：书面保修保什么、保多久、怎么报修。你加选的升级项目要写成书面并列明价格。

入住许可与过户

入住许可确认建筑或空间安全，并按用途合法批准使用。麻州每个市镇都要求，新建或大幅翻新的空间在入住前取得入住许可。它由当地建筑部门在检查合格后签发；在 Boston，还要先经消防部门签字认可。

不能合法入住的房子，贷款方不会放款，你也不应该过户。请律师把交付入住许可写成过户条件。建筑许可和检查记录是公开的，可以向建筑部门申请查阅，具体方法见我们的公开记录指南。

新房验房

通过了规范检查的房子仍可能有缺陷。规范检查只在特定阶段核对最低标准，不看装修质量，也不代表你的利益。合同允许的话，在封石膏板之前请持牌验房师看结构框架、保温、水管和电线，这时问题最容易发现，修起来也最便宜。

临近完工时，和开发商代表一起，最好也带上你的验房师，做一次全面验收。所有未完成或有损坏的地方都写进书面待修清单，注明完成日期，双方签字。过户前再走一遍，逐项核对。过户前完成不了的项目，比如冬季的室外工程，要用书面方式处理；比如律师和贷款方都同意的话，可以从房款里预留一笔托管款（escrow holdback）。

保修：书面保修与默示保证

很多开发商提供书面的有限保修，常见为一年。看清除外事项和报修步骤，在期限内书面报修。书面保修可能很短：州最高法院（SJC）的 Albrecht 案中，合同里的明示保证只在过户后保留一年，买家依据它提出的索赔被驳回。

同一份 2002 年判决认定，建造并出售新房的建造商默示保证房子适合居住，这项保证不能放弃或免除，但范围有限：它针对带来严重安全问题或使房子不适合居住的隐蔽缺陷，不覆盖所有做工或外观问题；按未完工状态出售的房子是否适用，要问律师。买家要获得赔偿，必须证明：房子是向建造商购买的新房；存在买房后才显现的隐蔽缺陷；缺陷由建造商的设计、材料或做工造成；缺陷带来严重的安全问题或使房子不适合居住。同年稍后，法院把这项保证扩展到新的 condo 单元，并允许协会就公共部分的隐蔽缺陷提出索赔。

时限很严格。索赔须在诉因产生后三年内提出，并且无论如何不得晚于以下两者中较早者之后六年：房屋投入使用，或基本完工且业主接管入住。发现裂缝、漏水或其他结构问题的迹象，尽快书面通知建造商，并咨询律师。

新 condo 与开发商控制期

新 condo 刚开始由开发商（法律上称 declarant）控制协会，未售出的单元也归开发商。按 condo 法律，开发商也算单元业主，公共费用向所有单元分摊；开发商不得用协会的钱支付自己应分摊的公共费用，也不得支付建设和营销费用。法律原则上要求设立充足的重置储备金，和日常运营资金分开存放；开发商交出控制权后，持有 67% 以上受益权益的业主每年可以投票调整这一要求，贷款方对储备金也可能另有规定。

问清楚首年预算怎么定的、是否包括储备金的缴存，以及已经卖出多少套。大楼还没有运营记录时编的预算，业主接管后可能会变。看 master deed 里开发商保留的权利，比如增加分期或单元，并问清控制权什么时候移交给业主。其他要审阅的文件见我们的 condo 文件指南。