要点
- 自 2024 年 8 月 17 日起，遵循 NAR 政策的 MLS 中的经纪人，带买家看房前（现场或实时视频看房）必须先和买家签书面协议。
- 协议必须用客观方式写明经纪人报酬，比如固定金额、百分比或 0 元；经纪人从任何来源拿到的报酬都不能超过这个数。
- MLS 里不再允许出现给买方经纪人的报酬条件。麻州的区域 MLS 系统 MLS PIN 在自己的规则里也禁止。卖方仍可以在 MLS 之外提出支付。
- 经纪人报酬没有法定标准，可以协商。第一次看房前，先读清协议期限、适用范围和解约条款。
2024 年 8 月 17 日改了什么
这两条变化来自全美房地产经纪人协会（NAR）就佣金诉讼达成的和解，2024 年 8 月 17 日起对使用 NAR 政策下 MLS 的经纪人生效。
第一，受这些规则约束的经纪人带买家看房之前，必须先和买家签书面协议，现场看房和实时视频看房都算。在 open house 上和经纪人聊几句不需要签。协议里的报酬必须写成客观的数，比如 0 元、固定金额、百分比或按小时计，并且要写明经纪人从任何来源拿到的报酬不得超过这个数。
第二，MLS 平台上不再允许卖方一方向买方经纪人提出报酬条件。卖方仍可以在 MLS 之外提出支付，报酬也仍然完全可以协商。
在麻州房源里怎么体现
麻州的房源大多走 MLS PIN，它有自己的规则。现行规则规定：任何参与者都不得在房源或 MLS 其他字段里提出或透露给合作经纪人的报酬，并写明 MLS 不要求卖方提供这类报酬。所以买家在麻州房源上看不到卖方愿不愿意、愿意付多少给买方经纪人。这个问题要在经纪人之间书面确认，或者写进 offer 里谈。
对买家意味着什么
经纪人受这些规则约束的，第一次看房前就要签协议，把它当合同来读。重点看这几条：
- 期限：何时开始、何时结束
- 范围：覆盖哪些区域、哪类房子，或者只限具体某几套
- 报酬：金额或比例是多少；卖方同意承担一部分或全部时怎么处理
- 提前终止：要提前多久通知；期间看过的房子之后成交，你要承担什么
- 你可以在 offer 里请卖方承担部分买方经纪人报酬。卖方可以接受、还价或拒绝，和其他条款一样谈
对卖家的影响，以及现状
卖家和自己的挂牌经纪人一起决定：要不要给买方经纪人提供报酬，买家提出要求时怎么回应。这个决定不能再写进 MLS，它和价格、日期一样可以谈。截至 2026 年 10 月，上述规则仍在执行，MLS PIN 的禁止条款也仍在其公布的规则中。
本文为麻州买家和卖家整理的一般信息，更新日期见上方，不构成法律建议。具体以你自己签的协议为准。