麻州产权保险：产权调查、贷款方保单和业主保单

产权调查查什么

麻州买房都由律师办过户，其中一项工作是产权调查（title examination）：在公开记录里查这套房子的所有权历史，以及影响所有权的事项。贷款购买一到四户、借款人自住的房子，用第一顺位购房贷款时，州法律要求贷款方的律师向贷款方和借款人双方出具产权证明（certification of title）。一般登记土地（recorded land）至少追溯 50 年，从一份 warranty deed 或 quitclaim deed 起查，范围包括房契登记处（Registry of Deeds）和相关的遗产认证（probate）记录。Registered land 可以从现业主的 Land Court 产权证书起查，但破产索引和联邦、州的留置权仍要查。

这份证明会写明你拥有良好的登记产权，同时列出例外事项，比如地役权（easement）、使用限制或 condo 的 master deed。律师按这份证明承担的责任以你支付的房价为限，在你持有房子期间对你有效。律师故意不向借款人出具这份证明的，属于消费者保护法下的不公平行为。

产权证明是律师对公开记录的专业意见。记录里看不出来的问题，比如签名被伪造、有一个谁都不知道的继承人，造成的损失它不赔。这一块要靠产权保险。

贷款方保单和业主保单

产权保单有两种，保的人不一样。大多数贷款方把贷款方保单作为放款条件，费用通常由买方承担。全现金买房就没有贷款方保单，业主保单是你唯一能买的产权保险。

业主保单保什么，不保什么

业主保单赔的是买房之前就存在、且没有被排除的产权问题造成的损失。CFPB 和州保险监管机构的消费者指南举过这些例子：前任业主欠税或欠承包商的钱而留下的留置权、公开记录里的错误、继承人主张权利、伪造的房契或注销文件。有人对你的产权提出属于保险范围的主张时，保险公司负责出钱应诉，并在保额内赔偿损失。

有三类情况不在标准保单的保障范围内。过户之后才出现的问题，比如你后来请的承包商。保单列为例外的事项，常见的有地役权、登记过的使用限制，以及测量才会发现的问题，比如篱笆和地界线的位置关系。还有保单格式里印好的一般除外条款。有些产权保险公司提供保障更宽的增强型业主保单（enhanced owner’s policy）或批单，承保某些过户后的风险，可以问清多保了什么、多花多少钱、这套房能不能买。

过户前，律师会收到产权承保承诺书（title commitment），也就是保险公司按列明条件出保单的承诺。向律师要一份，和律师一起看其中的例外清单。如果某条例外涉及你在意的事，比如共用车道、穿过院子的通行权或者地界问题，过户前问清楚能不能删掉、缩小范围，或者加批单（endorsement）承保。

费用和比较方法

两份保单的保费都在过户时一次性支付。由谁付按合同和本地惯例；在麻州通常由买方支付产权保险，详见我们的过户费用指南。可以请律师或产权代理用书面形式报出每份保单的保费；两份保单同时向同一家保险公司购买，合计通常更低。

Loan Estimate 和 Closing Disclosure 上，所有产权费用都以“Title –”开头，你自选购买的独立保险产品标注“(optional)”；联邦法规的官方解释就拿可选的业主保单举例。按联邦披露规则，Loan Estimate 上的保费可能和产权公司自己的明细显示得不一样。CFPB 的建议是比较全部产权费用的合计。

产权服务一般可以自己选，不一定用贷款方名单上的那一家。卖方不能把“你必须向某一家公司买产权保险”作为卖房条件，RESPA 禁止这样做。

常拖住过户的产权问题

大多数产权问题在调查阶段就会被发现，并在过户前解决。可能拖延过户的问题包括以下几类，以及一般的处理方式。

• 已经还清但没有注销的贷款。收到还款的贷款方必须在 45 天内登记注销文件（discharge），或交给过户律师。没有按时办的，麻州律师可以按法律规定登记一份还款宣誓书（affidavit of payoff）。尽早请卖方准备还款函和旧的注销文件副本。
• 很久以前的贷款仍挂在记录上。州法律规定，很多旧贷款超过一定年限就视为已注销：没写期限的，一般自登记起 35 年；写了到期日的，到期后 5 年；期间登记过展期或宣誓书的除外。适不适用由律师判断。
• 产权链上有遗产继承。前任业主去世的，遗产认证记录要能说明谁继承了房子、谁有权出售。漏掉继承人或遗产程序没走完，过户可能要等问题补正后才能进行。
• 地界、地役权和越界。和邻居共用的车道、越过地界的篱笆、没登记的通道，都会以例外事项或测量问题的形式出现。这些对你重要的话，在验房期内就提出来。
• 留置权和欠费。市政欠费、condo 管理费、税务留置权、承包商留置权，一般在过户时从卖方的售房款里付清。律师会申请市政欠费证明（municipal lien certificate）；condo 还要一份证明该单元管理费已付清的文件。

你的操作步骤

产权工作跟着合同日期走，先后顺序很重要。

• Offer 被接受后，问贷款方过户律师是谁，以及能不能自己选产权服务。
• 请律师或产权代理书面报价：贷款方保单、业主保单分别和合计各多少，有没有增强型业主保单。
• 收到产权承保承诺书后，和律师一起看例外清单，凡是影响你打算怎么用这套房子的例外，都提出来。
• 按合计比较 Loan Estimate 和 Closing Disclosure 上的产权费用，有变化在过户日之前问清楚。
• 业主保单和律师的产权证明跟房契放在一起。以后万一有人主张权利，继承人也用得上。