要点
- 税单按每年 7 月至次年 6 月的财年计算，依据此前 1 月 1 日的估值。
- Proposition 2½ 限制的是整个城镇的征税总额，不是每户的税单。个人税单的涨幅可以超过 2.5%。
- 在采用居民减免的城市，自住业主须自行申请，不会从卖方那里延续过来。
- 复核（abatement）申请截止于实际税单第一期的到期日，申请期间仍要按时缴税。
纳税日历
麻州各市镇的财年为 7 月 1 日至次年 6 月 30 日，估值反映财年开始前那个 1 月 1 日的价值。各地按季度或半年开单，逾期未缴的税款从到期日起按年息 14% 计息。
| 开单方式 | 常见到期日 | 说明 |
|---|---|---|
| 按季度 | 8 月 1 日、11 月 1 日（预缴）；2 月 1 日、5 月 1 日（实际税单） | 税率确定后寄出的实际税单，才开始计算复核申请期限 |
| 按半年 | 11 月 1 日、5 月 1 日 | 税单寄出较晚时，到期日相应顺延 |
税额怎么算
税额 = 估值 ÷ 1,000 × 税率。比如一套估值 $800,000 的房子，所在城镇住宅税率为每 $1,000 征 $11.00，全年税额就是 $8,800。这是基础税额，未计减免、CPA 附加或其他账单调整，以实际税单为准。很多城市每年分类定税率时，把住宅税率定得较低、商业税率定得较高。
估值是对 1 月 1 日市场价值的批量评估，可能和某套房的实际成交价不同。可以在市镇估价部门的在线数据库里，把自家估值和附近相似房屋对照。
Proposition 2½ 限制什么、不限制什么
Proposition 2½ 对一个城镇的房产税征收总额设了两道限制。征税上限（levy ceiling）是全部应税房产总值的 2.5%。征税限额（levy limit）每年最多增长 2.5%，另可加上新建项目带来的增量。选民可以通过 override 永久提高限额，也可以通过 debt exclusion 为特定项目临时提高。
由于限制针对的是总额，当不同类型房产之间的估值此消彼长，或选民批准了 override、debt exclusion 时，个人税单的涨幅可以超过 2.5%。
居民减免（residential exemption）
城镇可以选择采用居民减免：符合条件的自住房税负降低，相应税负转到其他住宅，包括估值较高的住宅。采用的地方，合格主要住所的估值可扣除一个固定金额，上限为住宅类房产平均估值的 35%。Boston、Brookline、Waltham、Malden 等提供这项减免，很多城镇没有采用。
这项减免必须申请，截止日为 4 月 1 日或实际税单寄出后三个月，以较晚者为准。买房后收到的税单，可能还反映卖方的减免状态；买入当年如何认定资格，请向估价官办公室确认。
复核申请（abatement）
如果认为估值过高或分类有误，须在实际税单第一期到期日之前，用州政府核准的表格向估价官书面申请。申请期间照常缴税；欠缴可能影响后续上诉的权利。估价官驳回的，下一步可向 Appellate Tax Board 上诉。
个人减免与 homestead 声明
州法律为部分老年人、退伍军人、视障人士和丧偶人士提供减免，各有资格条件。申请一般须在 4 月 1 日或实际税单寄出后三个月之内提出，以较晚者为准。
Homestead 是另一回事：它保护房屋净值不被部分债权人追索，不减少税款。所有自住房自动享有 $125,000 的保护；在 Registry of Deeds 登记 homestead 声明后，保护额可提高到最多 $1,000,000。
本文为一般信息，更新日期见上方。税率、减免金额和地方选项每个财年都会变化，请向所在市镇的估价官确认。文中 $11.00 的税率仅为示例。