在麻州出租房屋：合规清单

入住前可以收什么

麻州法律列明了起租时或起租前房东可以要求的款项。不在清单上的，比如申请费或单独的宠物押金，都不能要求。

押金的处理

押金法条款细致，处罚也严，不少房东因此只收首月和末月租金。如果收押金：

• 存入麻州银行的独立计息账户，不受房东债权人追索
• 收押金时当场给租客签字收据；30 天内再给一份收据，写明银行名称和地址、金额及账号
• 收押金时或起租后 10 天内（以较晚者为准）提供书面房屋状况说明；租客可在收到清单或入住后 15 天内（以较晚者为准）加注意见交回；房东须在 15 天内退回一份，签字表示同意或附上书面异议
• 每年按 5% 付息；银行实际利率更低的，按实际利率。末月租金同样计息
• 租期结束后 30 天内连同利息退还押金，只能扣除欠付租金、有效税费调整条款下的房产税增加部分，以及超出正常损耗的损坏的合理修复费用
• 扣除损坏费用的，须提供逐项清单并以伪证罪责签署（under penalties of perjury），附报价、账单、发票或收据等书面证据

2025 年 8 月 1 日之后的中介费

现在，租房交易中的经纪费只能由最初聘请该经纪人、并与其签订协议的一方支付。房东委托经纪人挂牌，就由房东支付；租客另行聘请自己的经纪人，则由租客自己支付。开始推广前，在挂牌委托协议里写清楚。

居住标准：州卫生法规

州卫生法规第二章（105 CMR 410）规定了所有出租房的最低标准。每年 9 月 15 日至 5 月 31 日，室内温度在早 7 点至晚 11 点不得低于 68°F，夜间不得低于 64°F，且不得超过 78°F。烟雾和一氧化碳报警器须安装并能正常工作。

部分城市另有规定，比如 Boston 要求出租单元登记。请按房产所在城市核实。

含铅油漆

1978 年以前建的住房，签租约前须提供联邦含铅油漆披露和 EPA 宣传册，以及麻州的租客含铅油漆告知书。单元里住有 6 岁以下儿童的，业主须完成除铅或临时控制。不得因为孩子入住需要做除铅工程而拒租或驱逐这个家庭。

公平住房与报复禁止

麻州公平住房法的保护范围比联邦更广。其中包括：不得因租客领取公共援助或住房补贴（包括 Section 8）而拒租，也不得因租客有孩子而拒租，仅有少数例外。对每位申请人使用同一套书面筛选标准，并保留记录。

房东不得因租客举报违规或行使法定权利而报复。租客有此类行为后六个月内，房东发出终止通知、涨租或采取其他不利措施的，推定为报复，除非房东能证明并非如此。

房东在美国境外时

支付给非居民外国人业主的租金，一般须按租金总额预扣 30% 的联邦税。业主也可以选择把出租作为经营收入处理：向租客或物业经理提交 Form W-8ECI，每年申报美国税表，从而扣除费用和折旧。麻州同样对本州房产的租金收入征税，非居民用 Form 1-NR/PY 申报。第一笔租金到账前，就和税务顾问安排好。