银行估价：时间安排、报告副本和估价偏低

谁委托估价，谁不能施压

估价由贷款机构委托，不是你，也不是卖家，不过费用通常由你承担。以主要住所作抵押的贷款，Regulation Z 禁止交易中任何人以胁迫、贿赂或其他方式让估价师估到某个数，也禁止把估价师的报酬和贷款成交挂钩。

同一条规定也写明了哪些可以做：请估价师考虑其他相关的房产信息，包括可比房信息；请估价师补充说明或解释估值依据；请估价师更正错误。实际操作中，卖方经纪人带估价师进门，可以交一页最近成交和装修清单，写明日期。任何人都不应该提出目标数字。

时间安排和报告副本

贷款机构一般在你提交贷款申请、附上签好的购房合同后订估价。什么时候能上门，取决于估价师的排期和看房安排，所以要问清贷款经办人什么时候下的单，并尽早安排进门，离合同里的贷款截止日留出余地。

Regulation B 要求贷款机构把为第一顺位住宅贷款做的所有估价报告和其他书面估值提供给你，时间是完成后尽快，或交易完成前三个工作日，以较早者为准。你可以放弃这个时间要求，改为过户时或之前拿到副本，但放弃声明一般要在过户前至少三个工作日作出；主要例外是只做了文字性更正的修订版报告。放弃之后贷款没有完成的，贷款机构要在确定不会完成后 30 天内把副本给你。贷款机构必须在你申请后三个工作日内告知这项权利，副本本身不能收费，而且无论贷款批准、拒绝还是撤回，都要提供。

报告到手就读：房屋信息、可比成交和调整，以及有没有要求修理后才成立的“subject to”条件。房间数、居住面积、车位写错了，当天就告诉贷款经办人。

估价低于成交价时

以 Fannie Mae 购房贷款为例，贷款成数按成交价和估价中较低的那个算。估价偏低，意味着同样的价格你要多拿现金，或者贷款变少。CFPB 的建议是：拿到报告副本，用它去谈判，并查看合同是否允许你取消交易。

竞争激烈时，有的买家会在 offer 里写估价差额条款（appraisal gap），承诺在一定金额内自己补足差价。这个金额要按你手上实际有的现金事先定好，别在抢 offer 时临时拍板。

• 自己补现金，前提是你仍然认可这个价格，资金也够。
• 重新谈价：请卖家降到估价，或双方各让一部分。
• 有错误或有更合适的成交时，通过贷款机构的复议估值流程提出异议。
• 调整贷款结构，比如提高首付，先确认对房贷保险和利率定价的影响。
• 合同措辞和期限允许的话，动用保护条款退出。

合同里的期限

在麻州，贷款方面的保护写在 offer 和 P&S 里。这里的合同通常有一个带日期的贷款条款（financing contingency），日期常叫 mortgage commitment date。它允许你做什么、通知要怎么发、单凭估价偏低够不够退出，都取决于具体措辞，请在截止日之前尽早问律师。

估价报告快到截止日才出来，要在日期过去之前请律师谈书面延期。过了这个日期，保护可能就没有了。把三个日期记在一起：估价下单日、报告到达日、贷款承诺截止日。

复议估值（ROV）

2024 年 5 月，Fannie Mae 与 Freddie Mac、HUD 一起发布了借款人发起复议估值的要求。Fannie Mae 的 Selling Guide 要求贷款机构建立 ROV 流程，在提供估价报告时告知你，并受理以下理由的申请：估值缺乏依据、报告有缺陷，或担心估价存在歧视。

每份估价报告，借款人可以发起一次 ROV，必须在过户前提出。申请交给贷款机构，贷款机构审核后再转给估价师。申请要写明：你的姓名、房产地址、估价生效日期、估价师姓名、申请日期、有问题的部分，以及最多五笔替代可比成交和数据来源（例如 MLS 编号），并说明为什么它们更合适。

比较有效的是：事实错误，比如居住面积写错、少算一个卫生间；或者在位置、类型、面积和时间上明显更接近的已成交房源。拿在售房源，或拿价格更高但并不真正可比的成交，很少能改变结果。其他贷款项目有各自的流程，问贷款机构适用哪一个。

可以免估价的贷款

Fannie Mae 的自动审批系统可能给出 value acceptance（免估价），贷款不做估价也能过户。截至 2026 年 10 月，适用范围包括作为主要住所或第二套房的一户住宅（含 condo），并有附加条件。二至四户、co-op、成交价或估值达到 $1,000,000 及以上等情况不适用，另有其他排除项。能否给出这个选项，一般取决于 Fannie Mae 数据里有没有该房产以前的估价；如果做了估价，就不能再用免估价。

免估价省时间也省费用，但你也少了一次对买价的独立核查。价格本来就出得比较紧时，接受之前先和贷款机构把利弊谈清楚。