麻州验房全流程：预约、看报告、谈判

时间安排和验房截止日

在麻州，验房一般安排在 offer 被接受后的几天里、签 P&S 之前。Offer 里会写明验房要在哪天前完成、哪天前告诉卖家是否继续。看这一条时要弄清三件事：截止日、通知要用什么方式发出、不满意时可以怎么处理。整体流程见我们的买房流程指南。

Offer 被接受当天就约综合验房，再安排需要单独上门的项目。按 EPA 对买卖交易中氡气检测的要求，测量至少 48 小时；不足四天的检测，开始前至少 12 小时就要关好门窗。所以氡气检测要尽早开始，才赶得上截止日。

提前请卖方把水电燃气开着，阁楼、地下室、电箱和暖气设备都能接近。州里的验房执业标准不允许验房师去打开已关闭的系统，只会建议卖家现场演示，这样问题就可能拖过截止日。

验房时本人最好到场。有经验的验房师一般先看房子外部，再看地下室和设备、阁楼，最后逐个房间看，现场可以随时提问。报告归买方所有：执照法把未经客户同意泄露验房结果列为处分理由。经纪人要你同意才能看到报告，卖家只会看到你决定发过去的部分。

谁有资格验房：执照和推荐限制

麻州法律规定，没有执照不得收费验房，而且每次验房都要出书面报告。要拿到正式验房师执照，需要先做满至少一年的持照助理验房师，在监督下完成不少于 100 次验房，并通过委员会考试。执照有效期两年，验房师要随身携带，客户要求时出示。

持照验房师必须投保总额不低于 $250,000 的职业责任险（errors and omissions）。因验房引起的诉讼，要在书面报告完成之日起两年内提起。验房师收取客户以外任何一方的佣金、试图用合同限制自己的过失责任，或在报告里评价房子市值、建议买不买，委员会都可以处分。

签第一份书面购房合同时，经纪人（没有经纪人时由卖家）要把州政府印制的验房说明手册交给买家。经纪人不能直接推荐某家验房公司或某位验房师，但客户要求时，可以提供委员会整理的持照验房师完整名单。书面合同或代理关系披露表显示经纪人只代表买方、担任买方经纪的，不受这条限制。

验房师也不能在报告里估算维修费用，不能承接自己公司验过的房子的维修。要知道花多少钱，在验房期内找承包商报价。

标准验房查什么、不查什么

依照法律，验房是对一至四户住宅中容易到达的部分做出书面评估：暖气、空调、上下水、电路、结构、地基、屋顶、砖石、室外和室内。委员会的执业标准说明，验房以目视为主，不做穷尽的技术检测。氡气、含铅油漆、石棉、老鼠和蛀木昆虫等虫害、霉菌、地下或不易到达的部分、是否符合建筑规范、设备还能用多少年，验房师都没有义务报告。

氡气有明确的联邦参考值。EPA 建议浓度达到 4 pCi/L 及以上时做治理，2 到 4 pCi/L 之间可以考虑治理。检测器放在可能经常使用的最低一层，装修没装修都算，因为新房主可能会用卖家没在用的空间。卖家还住在房子里时，很难一直关门窗，要问检测方怎么控制这个条件。

烧油取暖的老房子要问油罐。麻州规定，一至四户住宅的油罐供油或回油管如果接触水泥、泥土或地面，业主要加装非金属保护套管、安全阀或其他认可的保护方式，并由持照燃油锅炉技师认证。油罐会从内部锈蚀，外表干净说明不了什么，使用年限和保养记录更重要。地下油罐、化粪池、污水管和烟囱，见我们的独栋尽调指南。

怎么读验房报告

验房报告大多很长，麻州的老房子更是如此，长本身不说明房子有大问题。建筑规范是房子建成时必须达到的最低标准，验房师对照的是今天的良好做法，所以很多条目只是建议或日常保养，并不算缺陷。

每一条都放进三类之一。安全类先处理，比如电线外露、楼梯缺扶手、取暖设备排烟不畅。其次是关系到保暖、安全、防水的维修：屋顶漏水、地面坡度把雨水引向地基、热水器快坏了。补胶、清理排水槽、龙头滴水这类保养项目，交房后列进自己的清单就行。

验房师没有义务估算设备还能用几年。设备年龄可以从铭牌上的型号和序列号看出来，再向卖家要发票、保养记录和可转让的保修。屋顶要问五件事：哪年做的，旧瓦是拆掉还是直接覆盖，用的什么材料，有没有收据，保修能否转给买家。保养得好的老锅炉，状态可能比没人管的新锅炉还好。

留意报告里“有迹象”“可能”这类措辞。水渍、地下室墙面泛白、地板某处发软，都只是迹象，不是结论。可能花大钱的项目，要在验房期内请对口的专业人员看。过户以后能追究的途径很有限：卖家不负责兜底，追究验房师也只能在报告完成后两年内起诉。

验房后怎么谈

发现问题后，常见处理方式有三种。一是卖家在过户前修好；这种情况要求用持照承包商、需要许可的办许可、提供收据，并在交房前最后巡检（final walk-through）时检查。二是降价。三是卖家在过户时给一笔 credit 抵 closing 费用。三种方式各有利弊，见下表。

Closing credit 的上限由贷款决定。以 Fannie Mae 贷款为例，卖家等利益相关方的出资上限按成交价和评估价中较低者的一定比例计算，比例看房子用途和贷款成数（LTV/CLTV）：自住房或第二套房，成数高于 90% 为 3%，75.01% 至 90% 为 6%，75% 及以下为 9%；投资房为 2%。这笔钱可以抵 closing 费用和预付项目，不能用作首付，也不能超过实际 closing 费用。其他贷款项目有各自的上限，答应具体金额前先跟贷款方确认。

提的要求要少而精，集中在安全和防水上。卖家可以拒绝；挂牌写明 as-is 的，就是事先表明不打算修。请卖家提供总阀位置、保养记录和保修文件，卖家没有成本，一般都会同意。

州法禁止卖家以买家放弃验房作为接受 offer 的条件；买家事先表示打算放弃验房的 offer，卖家也不得接受，仅有少数例外（见我们的 offer 写作指南）。第一份购房合同签署前或签署时，还要有一份买卖双方签字的单独验房权披露，验房期限也须合理。验房之后决定按现状接手，仍是买家自己的选择。验房后还能不能退出，取决于 offer 和 P&S 里的验房条款和期限，“仅供参考”这类说法本身不保证能退出，具体措辞给了你什么退出权，请律师确认。