要点
- 和同一季节起租的房子比。大波士顿很大一部分租房在 9 月 1 日换租，2 月起租的租约在另一个市场里定价。
- 先匹配房子本身，再看租金包括什么：卧室、卫生间、房况、车位、洗衣、户外空间，以及业主承担哪些水电燃气。
- 定一个区间。上市头两周的咨询和看房，说明市场落在区间的哪个位置。
- 空一个月，约等于损失全年租金的十二分之一。早一点做实质性的调价，通常比干等划算。
找租金可比房
最好的证据，是最近真正租出去的同类房子，以及实际签约的租金。经纪人能在 MLS 上看到已出租的房源，包括挂牌租金、成交租金和各自用了多久。在租房源反映眼下的竞争，挂了几个月还没租掉的，说明租客在那个价位不接受。
按这个顺序匹配：先位置；再户型、卧室和卫生间；然后面积、房况和楼层；最后是车位、室内洗衣机、中央空调、户外空间等配置。每平方英尺单价对租房的参考价值比买卖小，因为租客是按卧室数和月租挑房的。
两年以前的租金参考价值很低，即使是同一栋楼；也不要被上一任租客付的租金锚定。现在正在出租、同一个起租月的房子，才是更好的参照。
9 月 1 日换租周期
大波士顿很大一部分租房市场，是 9 月 1 日起租的十二个月租约。提前三到四个月上市，你的房子能在大多数租客还在找房时被看到。
9 月起租和 2 月起租是两个市场。冬天空出来的房子，竞争的房源少，找房的租客也少，所以要和其他冬季房源比租金，不能拿去年 9 月的租约比。
房子在淡季空出来，可以考虑签一份 8 月 31 日到期的短租约，让下一次换租回到旺季。时间安排的细节，见我们的出租日历和短租指南。
租金包含什么
租金一样的两套房，一套含暖气和热水、一套不含，就不是同样的条件。按州卫生法规（State Sanitary Code），除非单元有独立的电表或燃气表，且书面租约约定由租客付，否则电和燃气由业主提供。水费和下水费只有通过符合法定条件的分表，在新租约开始时、并在书面租约中写明，才能向租客收。具体规则见我们的水电与保险指南。
比较之前先列清楚包含什么：暖气、热水、做饭用的燃气、电、水、网络、车位、储藏、洗衣。可比房包含而你的房子不包含的，先把它的租金调整好再用。
入住前能收的钱有法律上限。租约开始时或之前，业主只能收第一个月房租、最后一个月房租、不超过一个月房租的押金，以及换新锁和钥匙的费用。业主请经纪人找租客，经纪费由业主付：法律规定经纪费只能由委托经纪人的一方支付。
带不带家具
大波士顿的长租房大多不带家具，签十二个月租约的租客多半自带家具或打算自己买。按我们的经验，长租房配家具，租金很少能涨到覆盖家具成本和损耗。
家具对短期入住、或搬来时没有家具的租客有帮助。比较实用的做法是“可带可不带”，这样租客范围更大，你也不用押注一个未必拿得到的溢价。
比较时要分开：带家具的跟带家具的比，不带的跟不带的比。波士顿对 28 天以下短租的规定，见我们的短租与带家具出租指南。
先定区间，再看市场反应
定一个区间，不定单一数字。上限是最好的可比房能支撑的租金；下限是你宁可签约也不愿再空一个月的租金。附近较新的管理型公寓如果在送免租月或其他优惠，相似的老房子租金就很难超过它。
盯住头两周，数真实的联系和看房次数，房源网站上显示的浏览数不可靠。咨询稳定、能转成看房和申请，说明价格大致合适。如果问的人少，先查房源本身：照片、描述、发布渠道，以及起租日是否合季节；再对照当前的可比房，决定要不要调价。
要调价就调到租客看得出来的幅度，别只做象征性的小改动。调完给它一点时间，别隔几天就改一次。
| 看到的情况 | 通常说明 | 下一步 |
|---|---|---|
| 咨询稳定，有看房、有申请 | 价格接近市场 | 保持价格，审核申请人 |
| 有看房但没人申请 | 看房时发现了问题：房况、户型或价格 | 收集看房反馈；整改或调价 |
| 连续两周咨询很少 | 房源展示、时间或价格有问题 | 先查房源展示和可比房，再决定是否调价 |
| 临近起租日仍没什么人问 | 价格不适合当季市场 | 调价，并考虑签短一些的首份租约 |
空置一个月的代价，以及租金和房价
十二个月的租约空一个月，损失约为全年租金的 8.3%，差不多相当于全年租金都降这么多。适度调价、按时租出，通常比硬撑划算。
考虑卖房的业主有时会拿租金和房价比。年租金除以房价是毛收益率，房价除以租金就是估价师给二至四户住宅用的总租金乘数。两者都没算房产税、各种费用、维修和空置，只适合用来比较相似的房子。贷款机构估算租金时，看的是估价师做的可比租金表，不是你的挂牌租金。
从第一条广告开始就适用公平住房法（fair housing）。租金按房子定，所有申请人用同一套审核标准；能问什么、不能问什么，见我们的租客审核指南。
本文为麻州房东整理的一般信息，更新日期见上方，不构成法律或税务建议。租约条款、水电收费和各市镇的登记要求各不相同，签约前请与律师及所在市镇确认。
资料来源
- M.G.L. c.186 §15B · security deposits and upfront payments
- M.G.L. c.112 §87DDD½ · rental broker fees
- 105 CMR 410 · State Sanitary Code, Chapter II: minimum standards of fitness for human habitation
- M.G.L. c.186 §22 · water submetering and billing
- Fannie Mae Selling Guide B3-3.8-02 · rental income from the subject property
- Fannie Mae Selling Guide B4-1.3-10 · cost and income approach, gross rent multiplier