房子正在出租，出售时怎样处理租约、看房和交接

先弄清是哪种租赁

麻州住宅租赁主要有两种。租约（lease）约定一段固定期限，常见为一年。期内租金不变，房东只有在租客未遵守租约条件时才能结束租赁。tenancy at will 没有到期日。按月交租的，任何一方都可以通知对方结束租赁，通知要在下一个交租日之前 30 天或一个月发出，取两者中较长的一个。

找出已签的租约、续约文件和补充条款，以及与 tenancy at will 有关的任何书面约定。记下到期日、租金、租金以外租客还付哪些费用，以及有关进屋、续约或房产出售的条款。挂牌前请律师看过这些文件，因为它们决定了你能向买家承诺什么。

如果带着租客出售，买方就成为租客的新房东，并接过随之而来的义务，包括押金。如果买方要求空房，租客必须在过户前真正搬走：要么租约期满，要么有效通知结束了 tenancy at will，要么租客书面同意提前搬离。为提前搬走提出的补偿或其他条件属于协商事项，达成的协议应当写成书面文件并由律师审阅。

合同里写清交付方式

买卖合同通常会写明过户时的占有交付，包括是否交付无租客的房子，并按过户日在买卖双方之间分摊租金。接受 offer 之前，先和律师定下这次出售走哪条路。租客没有同意搬走，就向买方承诺空房交付，等于签下自己可能做不到的条件。

如果租客继续住，买方签约前会想知道租金、租期、押金以及预付了哪些款项。合同也可能约定买方在过户前可定期进屋查看。每一次这样的进屋，同样是进入租客的住处，和看房一样要事先约好。

看房与进屋

租客有权占用房屋，房东只能在有限的情形下进屋。州法允许租约约定房东为查看房况、进行维修，或向潜在租客、买家、贷款机构及其代理人展示房屋而进屋。麻州总检察长的指南说明，这类进屋必须事先与租客约定。未经租客同意进屋，只限于可能损及整栋楼的维修紧急情况，或房子看起来已被租客弃置等情形。

看租约里的进屋条款，不要想当然地套用某个固定小时数。配合往往来自可预期：尽早告诉租客房子要挂牌，提出几个固定的看房时段，每次上门前确认，开放看房的安排也保持合理。租客知道安排，更可能把房子收拾好，这对出售本身也有帮助。

不能施压，维修照常

整个租期内，房东都必须让房子保持安全并符合州卫生法规（State Sanitary Code），准备出售不改变这一点。租客报修的问题仍然要修。房东不能用换锁、搬走租客物品、切断暖气或电力，或者扣住必要维修的方式逼租客搬走。未经租客同意让其搬离，必须走法院程序，而这一程序从合规的通知开始。

时间点也有影响。如果租客曾向房东或当地卫生局反映房屋问题，房东在之后六个月内采取的某些行动，例如结束租赁、不续约或涨租，可能被推定为报复。遇到这种情况，发出任何通知之前先问律师。

押金、预收末月租金和利息

押金始终是租客的财产。它必须存放在麻州银行的独立计息账户中，与房东自己的钱分开，也不属于卖房的净所得。押金和预收的最后一个月租金都要为租客计息，利率为每年 5%，或银行实际支付的较低利率。

出售时，法律要求你把押金连同应计利息转给买方，并把预收的末月租金及其利息记到买方名下。随后，买方须在转移之日起 45 天内以书面形式通知租客，说明押金已由买方持有，并写明业主的姓名、营业地址和营业电话，有代理人的也写明代理人的这些信息。在押金完成转移并书面通知租客之前，或在押金退还给租客之前，你仍须对押金负责。

买方也有充分理由核对这些。卖方没有移交押金的，法律仍然让新业主对租客承担押金责任。所以买方律师会要银行存管收据、押金收据和利息记录。过户时这笔钱怎样走，由双方律师安排；买卖双方之间的交接表，不能代替法律要求的书面通知。

交给买方的租赁资料

这些资料要在挂牌前备齐，不要等到过户那一周。晚发现的问题，例如押金从未存入独立账户，在期限压力下更难解决。收取押金的房东还须保存押金记录，包括收据和房况说明，保存到租赁结束后两年。出租房出售的税务问题，见「卖房税务」一文。

• 已签的租约及全部续约、延期和补充条款，或 tenancy at will 的书面约定
• 租金台账：已收租金、当前余额，以及预收的最后一个月租金
• 押金收据，以及写明银行名称和地点、账号和金额的银行存管收据
• 每年向租客支付利息或抵扣租金的记录
• 租期开始时给租客的房况说明（statement of condition），以及租客交回的房屋损坏清单
• 1978 年以前建造的房子：已签的 Tenant Lead Law Notification 和 Tenant Certification，以及已有的铅检测、风险评估、Letter of Interim Control 或 Letter of Compliance
• 尚未完成的报修，以及在租客知情下提供的租客联系方式