发布 Kelly Sells Boston · 认识 Kelly Cui
要点
- 上市前书面约定：谁约摄影师、谁审定房源文字、带看怎么预约、反馈怎么转到你手上。
- 照片和平面图要如实反映房子现状。平面图是布局参考，不是测量图，也不能证明合法用途。
- 看房规则既要让买家约得上，也要保证房子安全：提前通知时长、可看时段、钥匙盒还是全程陪同，以及贵重物品和药品放在哪里。
- 对所有买家按同样条件开放看房。来访者请求带辅助动物入内，属于合理便利请求，不按宠物规则处理。
上市前先定好分工
挂牌期间的多数麻烦，来自没人负责的事：没人审过的照片、没人确认的带看、没转到卖家手上的反馈。下面每一项都和挂牌经纪人说定，并留下书面记录。
| 事项 | 要说定什么 |
|---|---|
| 照片与平面图 | 谁预约、什么时候拍、拍哪些房间和角度、最终由谁审定 |
| 房源描述 | 谁来写，发布前哪些事实由卖家确认 |
| 带看预约 | 需要提前多久通知、可看时段、每次预约由谁确认 |
| 进门方式 | 钥匙盒还是全程陪同，报警器密码，宠物安置，看完由谁锁门 |
| 开放日 | 日期、谁主持、登记方式、结束后怎么检查和锁门 |
| 反馈与汇报 | 谁收集、向谁收集、多久给你一次汇总 |
如实呈现与拍摄前准备
买家是看了照片才决定约不约看房的，所以照片必须和实地看到的一致。用广角把房间拍得大很多，或者修图抹掉邻楼、电线、繁忙马路，到了现场往往让人失望，买家还会连带怀疑房源里的其他信息。
摄影师上门前，清空台面和玄关，撤掉多余家具，换掉不亮的灯泡，拉开窗帘，整理好入户通道。个人文件、贵重物品和处方药收起来，既不要出现在照片里，带看时也不要放在随手可拿的地方。
- 清空台面、桌面和玄关
- 换掉不亮的灯泡，色温大致统一
- 收起个人文件、贵重物品和药品
- 发布前看一遍全部照片
平面图与房源信息核对
平面图能让买家在到访前了解动线和房间大小。它只是布局参考，不能代替地界测量图或产权文件，也不能说明某个房间或单元是经许可的合法用途。买家和买方经纪人常会把房源数据和公共记录对照，condo 还会对照主契据，所以要问清尺寸是怎么量的，房源描述要与这些记录一致。
房源发布前，核对你最清楚的事实：描述中的卧室和卫生间数量、停车怎么安排、供暖系统和燃料、当前 condo 月费及其包含的项目，以及近期取得 permit 的工程。给认真的买家备好佐证资料：一年的供暖和水电燃气费用、主要设备的年份、重大工程的 permit，condo 还要有预算和规章。
带看与开放日
看房规则既要给买家公平看房的机会，也要让住在里面的人有一定的可预期性。可看时段太窄、提前通知要求太长，都会减少看房人数，只能晚上或周末看房的买家尤其受影响。和经纪人说定你需要提前多久通知、哪些时段可以看，以及买方经纪人能否用钥匙盒自行带看，还是每次都要有人陪同。
开放日事先定好谁主持、来访者怎么登记、结束后怎么逐间检查并锁门。备用钥匙、报警器密码和车库遥控器不要放在来访者看得到的地方。家里有宠物的，提前安排好带看时宠物在哪里，不要让来带看的经纪人去应付。
公平对待与合理便利请求
麻州公平住房法禁止因受保护特征而区别对待买家，所以看房机会、提供的信息和回复速度，对每位买家都应一样。看反馈、比 offer，看的是房子和条款，不是买家是谁。
这部法律也保护残障人士，包括提出合理便利请求的权利。如果你要求带看时不许动物进门，使用辅助动物的来访者可以请求例外；这要按合理便利请求处理，不按宠物规则处理。不要索要诊断或医疗记录，也不要把网上付费买来的证书当作自动批准或拒绝的依据。具体情形怎么适用可能不同，遇到具体问题请问律师。
收集和整理看房反馈
买方经纪人的反馈，每次用同样的方式收集才有用。和经纪人约定带看后什么时候跟进，每次记录同样几项：户型动线、采光、房况、主要设备、位置和价格。
把听到的意见分成两类。墙面颜色、杂物、旧地毯或院子清理，可以很快处理。临近繁忙马路、楼梯太陡、买家觉得别扭的格局，靠表面整修改变不了；这类意见应放进定价和定位的讨论里，而不是列进维修清单。
- 关注多次带看中反复出现的意见，不因个别来访者的一句话就做调整
- 区分可以处理的呈现问题和改变不了的固有条件
- 把对价格的意见，和周边在售竞品及近期成交放在一起看
和经纪人共用的看房记录
一份共用的书面记录，能让推广和带看有条理，也让和经纪人的定期复盘有据可依。
- 推广物料：照片已审定，平面图已与记录核对，描述中的事实已由卖家确认
- 资料存档：供暖和水电燃气费用、permit、设备年份，condo 相关文件（如适用）
- 进门规则：钥匙盒位置、提前通知要求，报警器、宠物和锁门安排都写清楚
- 每次带看：日期、买方经纪人、主要意见，以及后续跟进事项
本文为麻州卖家整理的一般信息。公平住房、合理便利和披露问题取决于具体情况，遇到具体情形请与律师确认。