麻州卖房全流程：从选经纪人到交钥匙

各阶段一览

具体日期由挂牌委托、offer 和 P&S 决定，但每笔交易的先后顺序大体相同。

选挂牌经纪人，读懂委托协议

多面谈几位经纪人，请每位用已成交的房子来解释建议价格，而不是拿别人的挂牌价来比。问清楚房子怎么拍、怎么写描述，带看和开放日怎么组织，多久向你汇报一次看房情况和反馈。

第一次就你的房子面谈时，麻州持牌经纪人应当给你州政府的代理关系披露表，说明他代表哪一方。之后签的挂牌委托协议是合同，约定期限和到期日、包含哪些服务、佣金金额及何时算赚得、是否向买方经纪人提供报酬，以及中途撤下房源会怎样。要改的地方在签字前提，不要等签完。

• 建议价格依据哪些成交记录，做了哪些调整
• 包含哪些推广：拍照、平面图、房源描述、开放日
• 委托期限、到期日，以及提前撤下的条件
• 佣金金额、何时算赚得，以及买方经纪人报酬如何处理

准备房子和资料

买方、买方经纪人、贷款机构和律师会要同一批文件，所以上市前就备齐：房契、最近的房产税单、重大工程的 permit 和保修文件、一年的供暖和水电燃气费用、用于结清的现有贷款信息，以及以往的验房、含铅油漆或化粪池报告。Condo 另备主契据、管理章程、规章、预算、当前月费和物业联系人。

房子本身通常有两类事值得做：一是验房师一定会发现的欠维护问题，比如正在漏水、系统无法运行；二是呈现，比如清掉杂物、修好灯具。较大的翻新耗时较长，要对照近期可比成交再决定。文件、维修和时间安排的细节，见「卖房准备」一文。

卖方和经纪人各自的披露义务

麻州对多数住宅买卖没有规定统一的卖方披露表，但这不等于可以隐瞒。卖方不得对房子做不实陈述，也不得对买方的提问作虚假回答。持牌经纪人另有自己的义务，须披露其已知的重大缺陷。所以已知的问题宜尽早告诉经纪人，再和律师商定怎样如实说明。

有些事项另有法定表格。1978 年以前建的房子，买方须在签 P&S 之前收到麻州 Property Transfer Lead Paint Notification，以及已有的含铅检测报告、风险评估、合规信或临时控制信的副本，卖方知道的其他含铅情况也要告知。双方在认证页签字；签字不代表房子没有铅。另外，除适用豁免外，买方须在签第一份购房合同之前或签署时收到州政府的验房权披露。

看 offer：价格、抵扣和确定性

把每份 offer 放进同一张表：价格、要求卖方给的抵扣、定金、贷款情况、验房及其他期限、过户日期。预批信只是起点，不是最终贷款承诺；房子、买方的收入资产和贷款条件都还要审核。

卖方抵扣（credit）在过户时结算，本身并不改变合同价格。举一个假设的对比：offer A 出价 90 万美元，要求给买方 1.5 万美元抵扣；offer B 出价 89 万美元，要求抵扣 0.3 万美元。只扣抵扣，A 为 88.5 万美元，B 为 88.7 万美元。这不是你完整的净到手，两份 offer 在其他成本、条件和时间上仍有差别。

offer 或买卖合同（以先签者为准）在 2025 年 10 月 15 日之后签署的，出售 1 至 4 户住宅、condo 单元和合作公寓单元时，卖方或经纪人不能把买方放弃或限制验房作为接受 offer 的条件，卖方也不能接受写明买方打算放弃验房的 offer。豁免情形包括某些亲属或前配偶之间的转让、法拍、遗产规划转让，以及部分尚未完工的新房。双方仍可约定合理的验房条款，比如验房期限、可据以解约的维修金额门槛，或买方因验房结果解约时定金退还的限额。买方不必非验房不可，可以自己决定不验，前提是卖方一方没有施压或给好处。

从接受 offer 到签 P&S

接受 offer 后，买方通常在 offer 约定的期限内安排验房，双方律师起草 P&S。合同约定价格和定金、定金由谁保管、过户日期、交房时的房子状况、产权、贷款附带条件，以及违约后果。没有哪份标准格式、哪种延期或定金规则会自动适用于所有交易，所以草稿和附加条款都要请律师审阅。

验房发现问题后，买方可能要求维修、抵扣或调价。这种协商，与买方依法或依合同享有的退出权是两回事。同意商量维修，并不取消买方的退出权；定金能否退回，取决于合同条款和具体情况。卖方要做的是给验房师合理的进入安排；挂牌经纪人不必到场。

• 定金金额、由谁保管、发生争议时怎么处理
• 从 offer 延续下来的验房条款
• 贷款承诺截止日和过户日期
• 过户时房子应处于什么状况，哪些物品随房留下

买方贷款与估值

买方贷款购房时，房产价值怎样评估由买方贷款机构决定，常见做法是估价（appraisal），但不一定每次都是。全现金买方除非自己另请评估，否则没有贷款机构这一关。P&S 通常会约定贷款承诺截止日，在此之前贷款都不算最终确定。

如果贷款机构给出的价值低于成交价，接下来怎么办取决于合同：双方可以重新协商，买方可以按事先约定补足差额，买方也可能依贷款附带条件处理。合同没有这样约定的，卖方没有义务降价。所有变更都通过律师书面确认。

过户前要备好的证书

在麻州卖房，通常需要当地消防部门出具的合规证明，证明烟雾与一氧化碳报警器符合出售要求。具体要求取决于房子建成时间、最近一次建筑 permit 的签发时间以及房子类型。一有过户日期就打电话给消防部门预约检查。上门前逐个看报警器的生产日期，州政府指引把没有日期的报警器视为已过期。更换硬接线报警器可能需要电工，检查收费由当地规定。

其余事项一般由律师安排：市政欠费证明（municipal lien certificate）、最终水费和排污抄表，condo 还要共管组织出具的 6(d) 证书。使用化粪池的房子须做 Title 5 检查，宜尽早安排。

过户：结清贷款、到手金额与交钥匙

律师会向你的贷款服务商索取结清单（payoff statement）。结清金额不等于上一期对账单上的余额：它包含截至还清当天的利息，还可能包含尚未支付的费用。以住宅作抵押的贷款，服务商须按指定日期给出准确的结清金额，所以要一份按过户日计算的结清单。过户日之前，和律师一起核对结算金额。

举一个假设的算账例子：售价 100 万美元，结清贷款 35 万美元，假设交易支出合计 4.5 万美元，给买方抵扣 1 万美元，则未计税务前剩余 59.5 万美元。其中 4.5 万美元只是举例用的假设总额，不是佣金报价、税率或市场标准。

麻州房产成交总价达到 100 万美元或以上、并在 2025 年 11 月 1 日或之后过户的，预扣代理人（通常是过户律师、托管公司或产权公司）须向麻州税务局提交 Form NRW，每位卖方须在过户时或之前填写 Transferor's Certification。卖方为非麻州居民的，还可能从卖房款中预扣税款。具体如何适用，请问律师和税务顾问。

过户前后是电汇诈骗的高发时段。事先约定由谁、以什么方式把卖房款汇给你，另外保存一个你自己核实过的律师电话；任何付款或收款指示，都打这个号码确认，不要用来信里给的号码。怀疑被骗时立即联系银行并报案；款项不一定能追回。

• 按过户日计算的结清单，与结算金额一起核对
• 烟雾与一氧化碳报警器合规证明，以及 condo 或化粪池相关文件
• 安排好水电燃气最终抄表和账户转移
• 房子按合同要求的状况交付，钥匙、遥控器和密码备好，供买方最后验房