买家贷款、估价或产权卡住时，卖家怎么推进

先找到卡在哪里

过户日期开始往后拖时，第一件事是弄清交易卡在哪一环。审批延误在买方的贷款机构那里：材料没交齐、要重新核对收入或资产、批准还附带没满足的条件。估价问题来自贷款机构的估价师：估值低于售价，或者报告要求先修好某些地方才能放贷。产权问题在卖方这边：以前的贷款没有登记注销（discharge）、有留置权、地界或登记记录有问题，或产权审查需要某份文件。

预批信只说明贷款机构根据当时看到的材料愿意借多少。最终放贷仍取决于房子本身、估价、产权，以及对买方收入和资产的更新核对。请买方经纪人或律师说明贷款进展到哪一步、是否已出具书面贷款承诺、还有哪些条件没满足。你不需要看买方的个人财务文件，一通安慰的电话也不算进展更新。

估价低于成交价时

估价由贷款机构委托，贷款机构必须把报告副本给买方。估值低于售价时，买方可能要多拿现金或少借钱。联邦消费者金融保护局（CFPB）给买家的建议是：用偏低的估价去要求降价，并视合同条款考虑取消交易。所以要预料到买方会提降价。

先看报告里的事实。居住面积、卧室或卫生间数量写错，或者可比成交明显不像你的房子，都值得提出来。以买方主要住所作抵押的贷款，联邦规定允许请估价师考虑其他合适的房产信息（包括可比成交）、解释结论依据，或更正错误。任何人都不能逼估价师估到某个数。你这边可以把最近的成交记录和注明日期的装修清单写成书面材料，由买方向贷款机构提出。

报告站得住的话，接下来就是合同和谈判的事：买方用现金补足差额、你降价、双方各让一部分，或者买方按合同里的贷款条款处理（如果条款允许）。Offer 里如果有估价差额条款（appraisal gap），买方承诺补多少以条款措辞为准。答复之前，请律师先看贷款附带条件。

合同日期和延期请求

P&S 会设一个贷款承诺日期（mortgage commitment date）。到这一天，买方应已拿到书面贷款承诺，或者按贷款条款行事，比如按合同要求的方式发出通知或申请延期。日期过了会怎样，取决于条款措辞，所以把它和过户日一起记在日历上，请律师说明每个日期的含义。

买方要求延期时，问清原因和需要多久。贷款机构只差一份文件，和迟迟拿不到贷款承诺，是两回事。把这个请求和你自己的时间安排放在一起考虑，比如你要买的下一套房、搬家，或快到期的租约。同意的话，新的贷款承诺日和过户日要写进由双方律师起草或审阅的书面补充协议。不同意的话，在日期过去之前先问律师，合同下你有哪些选择。

产权延误的方向正相反，因为交付合同承诺的产权是卖方的责任。标准 P&S 常给卖方一段额外时间处理产权问题，也允许用过户款清偿留置权和贷款。尽早请律师办理贷款结清证明、注销登记和产权问题，别让它们成为改期的原因。

Closing Disclosure、登记和交钥匙

联邦规定要求买方在贷款签约前至少三个工作日收到 Closing Disclosure（CD）。贷款在最后阶段的某些变动可能需要重新出具披露并重新等待，某项变动是否属于这种情况，由贷款机构判断。CD 发晚了，即使其他都准备好，也可能改期。卖方这边也会收到反映你这笔交易的披露或结算单；在适用的贷款交易中，联邦规定结算代理人最迟在过户当天提供。可以请律师提前几天给你一份草稿。

贷款批准、CD、签字、资金到账、房契在 Registry of Deeds 登记、交钥匙，是几个不同的步骤。P&S 写明何时、以什么状态交房，通常是在过户时交付，除非另有约定须没有租客，打扫干净（broom clean）并交出钥匙。律师确认过户完成后再交钥匙，在此之前不要停掉房屋保险；过户前房子受损怎么处理，P&S 也有约定。

防范卖房款被骗

过户环节常被骗子盯上：他们入侵邮箱，留意即将完成的交易，再冒充经纪人、律师或结算代理人发来新的汇款指示。卖家同样是目标，一封假邮件就可能把卖房款转走。

交易初期就通过电话或当面，和过户律师约定卖房款怎么付给你，并记下你信任的联系人姓名和电话。不要用邮件发送账户号码。收到要求更改付款信息的消息时，不要用其中的电话或链接，打你事先存好的号码核实。

如果怀疑钱已经汇错，马上联系你的银行或汇款机构，询问能否撤回汇款，再向 FBI 网络犯罪投诉中心（ic3.gov）报告。行动越快，追回的机会可能越大，但不保证能追回。

过户改期时的简短排查表

为这次延误单独记一页，有变化就更新。

• 审批：是否已出具书面贷款承诺，贷款机构还有哪些条件没满足？
• 估价：估值和售价相差多少，有没有事实错误，放贷是否以先维修为条件，合同对估价不足怎么约定。
• 产权：贷款结清证明是否已申请，注销登记和留置权是否在处理，产权审查是否提出了问题。
• 日期：现行的贷款承诺日和过户日，以及每一份书面签署的延期。
• 过户：买方的 CD 何时发出，卖房款怎么支付，是否已电话确认。