卖房过户与交房清单：搬走、结清和留下哪些资料

定下过户日后先办的事

在麻州出售或转让房屋，一般需要当地消防部门出具的合规证明，证明烟雾与一氧化碳报警器符合出售要求。买卖合同通常把在过户时交付这份证明列为卖方的责任。麻州消防服务局建议，一有过户日期就打电话给当地消防部门预约检查。

你的房子需要什么样的报警器，取决于建造年份，以及最近一次装修 permit 的签发日期；州政府针对一户和两户住宅发布了按这些日期分列要求的指南。逐个查看报警器上的生产日期，没有日期的报警器视为已过期。消防部门对检查和证明收费。如果你的房子不是一户或两户住宅，请向消防部门确认适用哪些要求。

资料准备也需要时间。卖方一般同意提供买方律师、产权保险公司或贷款机构合理要求的文件，例如非外国人身份证明（certificate of non-foreign status）、税务申报表格，以及有关留置权和房屋占用人的声明书。成交总价在 100 万美元及以上的，每位卖方还须填写麻州 Transferor's Certification，并在过户当日或之前交给预扣义务人；卖方是非本州居民的，可能会被预扣税款。尽早问律师哪些适用于你。

贷款结清与结算数字

房子如有按揭或房屋净值信用额度（home equity line），过户律师需要准确的结清金额。这个金额与月结单上的余额不同：它包含截至还清当天的利息，还可能包含未付费用，有些贷款还有提前还款罚金。以住房作抵押的贷款，借款人提出要求后，贷款服务商必须提供截至指定日期的准确结清金额。和律师确认已按你的过户日期申请了结清证明，并且房产上的每一笔贷款或留置都已计入。

过户前要来结算数字，逐行核对。买卖合同通常按过户日在买卖双方之间分摊水费排污费、房产税，出租房还分摊租金。给买方的抵扣和你的卖房费用也从房价中扣除。下面是一个纯属假设的简单例子。房子出租的，租客的押金和预收租金不在这个余额里。

按合同标准搬走

买卖合同规定过户时买方得到什么：房屋的占有，常见要求是打扫干净（broom clean），并交付钥匙。合同也列明哪些留下、哪些带走。固定设施一般留下，个人物品带走，家电、灯具、窗帘窗饰和租赁设备等则在合同中逐项约定。打算带走的东西如果固定在房子上，拆之前先看合同。

买方通常在过户前不久做最后一次查看（final walk-through）。搬家公司走后，你自己先过一遍：壁橱、阁楼、地下室、车库和院子都已清空；随房家电能正常使用；搬家没有造成新的损坏；垃圾已清走。如果过户后还需要住一段时间，必须事先协商并写成书面约定，不能等到过户当天再安排。

保险、水电和空置期

交易完成之前，房屋保险要一直有效。买卖合同通常会约定过户前这段时间的保险安排，保单保什么取决于保单条款。如果搬走后房子会空置，要告诉你的保险专业人员，并问清是否需要调整。等律师确认交易已经完成，再取消保单。

搬走时不要关掉暖气、水或电。没有暖气的房子在寒冷天气里可能受损，买方在最后查看时也会要求各系统能正常运行。请各家公用事业公司在过户日抄最后一次表或结束你的服务，并问律师你所在城镇的水费排污费怎样结清。

保护卖房款

过户资金容易招来诈骗。骗子会冒充经纪人、律师或过户经办人员，发送虚假的收付款指令。交易早期就和律师当面或电话约定卖房款怎样支付，以及双方用哪些电话号码来核实。提供或更改任何银行信息之前，打那个约定的号码核对账户名和账号，不用邮件里的号码，也不要用邮件发送财务信息。

如果怀疑款项进了错误的账户，立即联系你的银行或汇款机构，要求撤回电汇（wire recall），然后向 FBI 的互联网犯罪投诉中心（IC3）投诉。行动越快机会越大，但不保证能追回。

留给买方的东西

把这些东西集中放好，过户时经由律师或经纪人交给买方。智能设备要重置，解除你的个人账户绑定，不要交出自己的密码。

• 全部钥匙：外门和室内门、信箱和储物间，以及车库门遥控器和门禁卡
• 报警系统、门禁键盘和智能门锁的密码，设备已重置或可以重置
• 随房家电和系统的说明书与保修文件
• 你持有房子期间所做工程的 permit 和最终验收文件（如有）
• 熟悉这栋房子的服务商联系方式，例如供暖、燃油配送或水管维修

过户之后

律师确认交易完成后，再取消房屋保险，并办理邮件转寄。保存好结算单、贷款结清证明和过户文件，报出售当年的税时会用到，具体见「卖房税务」一文。留意各家公用事业的最后账单，按时付清。