老房出租前的铅漆与居住条件核查，资料怎样备齐

哪些铅漆义务在什么情况下适用

出租房的几项铅漆义务很容易混在一起。它们适用的情形不同，分清楚可以避免两种相反的错误：以为没有小孩入住就不用告知；或者把所有 1978 年前的房子都当成必须先全面除铅才能住人。

• 1978 年前建的房子，每次出租：签租约前提供州和联邦要求的告知材料，包括手头已有的铅漆报告和证明信。
• 有六岁以下儿童居住：铅漆法要求消除铅漆危害或采取临时控制。
• 发现危害，或维修装修会扰动油漆：施工须由具备相应执照或授权的人员用铅安全方法进行。
• 已经做过除铅或临时控制：结果记录在合规证明信（Letter of Compliance）或临时控制证明信（Letter of Interim Control）里，以后出租时随告知材料交给新租客。

签租约前的告知材料

根据麻州和联邦法律，1978 年前建的房子出租，业主要在准租客签订租赁协议之前提供：租客铅漆法告知书及租客确认表（Tenant Lead Law Notification and Tenant Certification Form）两份，双方各留一份；该单元最近一次铅漆检测或风险评估报告的副本（如有）；以及该单元合规证明信或临时控制证明信的副本（如有）。不论家里有没有六岁以下儿童，都要这样做。

联邦披露规则还要求：提供 EPA 的《保护家人远离家中铅危害》（Protect Your Family From Lead in Your Home）手册；披露已知的含铅油漆或铅危害；提供所有现有记录和报告，多户楼还包括公共区域的相关报告；并在租约中写入或附上铅警示声明（Lead Warning Statement）。EPA 提供了出租方披露表样本。联邦披露的签字副本要在租期开始后保存三年。

租客和业主各自保存一份填好并签字的租客确认表，证明租客已收到这些信息。它不证明房子没有铅，也不免除业主在铅漆法下的义务。不做告知的业主，在州法下会面临民事处罚，在联邦法下会面临民事和刑事处罚。

查房子的铅漆历史

不确定有哪些铅漆记录的，先查州儿童铅中毒预防项目（Childhood Lead Poisoning Prevention Program）的 Lead Safe Homes 数据库。Lead Safe Homes 2.0 收录检测报告和合规文件；Lead Safe Homes 1.0 列出房产的铅漆历史。买房时拿到的铅漆文件也一并找出来。

查到的资料都放进告知材料。有过合规证明信是好事，但油漆现在的状况仍然要紧，尤其是之后有过损坏或装修的。

六岁以下儿童与公平住房

铅漆法要求，有六岁以下儿童居住的房子要消除或控制铅漆危害。这种情况下，业主须为房子除铅，或对铅危害采取临时控制。临时控制只是过渡：风险评估师出具临时控制证明信后，进入一个过渡期，最迟在证明信出具之日起两年内要达到完全合规。某套房子适合哪种检测、哪些施工、哪条合规路径，由持证的铅漆检测师和风险评估师确定。

租期中住户可能变化，比如家里添了孩子，或有家人搬进来。这项义务跟六岁以下儿童是否在此居住挂钩，所以租客告知家中有小孩时，业主要准备安排检测，不能认为签约时没有就一直不用管。

麻州法律禁止因为家里有小孩、房子有或可能有铅漆、或者除铅费用，而拒绝出租。出于这些理由拒绝续约同样不行。为了筛掉有孩子的家庭而询问申请人，或者为了避开除铅而把有孩子的家庭引导到别的房源，都属于歧视。

维修与除铅施工

不要对可能含铅的油漆表面干刮、电动打磨、火烤或拆除。这些做法会让铅尘散满全屋，哪怕少量铅尘也可能让孩子中毒。

麻州法规允许经授权、并满足 105 CMR 460 和 454 CMR 22 培训等要求的人员做某些低风险和中等风险的除铅与封闭工作。超出这些范围的除铅工作，由持照除铅承包商来做。某项工作属于哪一类、谁可以做，开工前请持证铅漆专业人员确认。1978 年前房子的一般装修、维修或刷漆，EPA 建议请通过铅安全认证的承包商。

除铅或临时控制开工前，先拿到书面施工范围。施工完成后，由持证铅漆专业人员检查结果，达到标准的出具合规证明信或临时控制证明信。证明信放进档案，以后出租时放进告知材料。没有在做除铅或临时控制的出租房，并不需要这份结论才能出租，但告知材料照样要给。

105 CMR 410 下的居住条件

铅漆只是老房状况的一部分。麻州卫生法规 105 CMR 410 规定了住房最低标准，涉及供暖、热水、卫生设施、结构状况、虫害等，适用于所有出租房，不限于老房。具体要求取决于适用条款和房产类型。

每次换租前，在能安全到达的范围内走一遍：暖气和热水、上下水、门窗和锁、有无漏水或虫害迹象、烟雾和一氧化碳报警器。拍照并记下来。涉及电、水、燃气和供暖系统的维修交给持照专业人员，发票放进档案。和租客有纠纷或某项审批还没下来，都不会让必要的维修停下来。

如果收押金，房况说明要列出现有损坏，包括经卫生局或建筑官员认定、或经法院判定的违规情况。出租前认真走一遍，写房况说明时就有依据。

签租约前档案里应有的资料

每个地址都备齐以下资料，施工完成或换租客时更新。

• 两份签好字的租客铅漆法告知书及租客确认表，业主和租客各一份
• 附铅警示声明的联邦出租方披露表，以及已交付 EPA 手册的记录
• 最近一次铅漆检测或风险评估报告，以及合规证明信或临时控制证明信（如有）
• 该地址在 Lead Safe Homes 的查询结果
• 除铅、临时控制和持照维修的书面施工范围、发票和执照信息
• 出租前检查的记录和照片；收押金的，还有房况说明