房东押金全流程：收取、存管、利息、交接与退回

起租时可以收哪些钱

麻州规定，起租时或起租前，房东或其代理人最多只能向租客要求四项：第一个整月的租金、按同样租金计算的最后一个整月租金、不超过首月租金的押金，以及购买和安装门锁钥匙的费用。法条不允许在这个阶段要求其他款项。

末月租金和押金是两笔性质不同的钱，规则也不同。末月租金是预付的房租，需要单独开收据写明用途，同样要计息。押金用来担保欠租和损坏，适用下文的存管、房况说明和退还规则。租约、收据和账目里都要把两者分开。

收款当天的收据

房东本人或代表房东的代理人收押金时，当场就要给租客收据。法条列明了收据内容：金额、收款日期、所租房屋的描述、收款人姓名；由代理人收款的，还要写明所代表的房东姓名。收据由实际收款人签字。

收据要留副本。法条要求房东在押金记录里保存每一份收据和房况说明的副本，本文最后一节会讲这份记录。

押金存入麻州银行

押金始终属于租客。它不能和房东自己的钱混在一起，必须存在位于麻州的银行的独立计息账户里；账户的安排要让房东的债权人（包括止赎的贷款机构或破产受托人）拿不到这笔钱，并且便于日后转给新业主。

收到押金后 30 天内，要再给租客一份存管收据，写明银行名称和地点、账号以及存入金额。30 天从房东收到钱那天起算，不是从钱进银行那天起算。账户或存管收据不符合这些要求的，租客有权要求立即退还押金；没有按要求把钱存入账户的房东，还会失去扣留押金任何部分的权利。

房况说明和租客回复

收押金的同时，房东还要给租客一份单独的书面房况说明，描述房屋当前状况。期限是收到押金时或起租后 10 天内，以较晚者为准。说明要完整列出现有损坏，包括经卫生局或建筑官员认定、或经法院判定的违反州卫生法规或建筑法规的情况，并由房东或代理人签字。法条规定第一页顶部要用 12 号粗体印一段固定提示语，照原文使用。

租客在收到说明或入住之后 15 天内（以较晚者为准），可以签字确认，或附上一份自己签字的补充损坏清单。租客交回清单的，房东要在收到后 15 天内退回一份副本，附上房东签字同意，或写清不同意的地方。

这份文件在退租时很关键。房况说明里列过的损坏，或租客清单里经房东签字的损坏，以后不能从押金里扣，除非房东中间已经修好，并能证明新的损坏与原损坏无关，且由租客或租客负责的人造成。同一次检查时拍的带日期照片，能让房况说明更有据可查，但不能代替说明本身。

每个租赁年度的利息

从起租算起持有押金一年或以上的，利息从租期第一天开始计算，年利率 5%，或按银行实际支付的较低金额。利息按租赁年度计算，从起租日算起，不按自然年。

每个租赁年度结束时，要给租客一份说明，写明银行名称和地址、押金金额、账号以及应付利息；同时直接支付利息，或书面告知租客可以从下一期房租里扣除。租赁年度结束后 30 天内两样都没收到的，租客可以自行从下一期房租里扣除。

租期在周年日之前结束的，法条要求在结束后 30 天内把全部应计利息交给租客。持有不满一年的押金是否计息、怎样计算，交给律师判断，不要预设一律按 5% 计。

房子出售或转让时

出售、转让、业主去世、指定接管人或破产，都不会让押金变成卖方的钱。房东要把每笔押金连同应计利息转给继任业主；从转让之日起，继任业主按同一法条承担保管和退还责任。设定抵押贷款不算这里所说的转让。

转让后 45 天内，继任业主须书面通知每位租客：押金已经转移，现在由继任业主持有。通知要写明房东的姓名、营业地址和营业电话，有代理人的，也要写明代理人的这三项信息。法条没有把银行信息列为这份通知的内容；每年的利息说明仍然要写银行信息。

原房东的责任一直持续，直到押金已经转出且租客已收到书面通知、继任业主已经履行义务，或押金已经退还租客。原房东始终没有转交押金的，继任业主一般仍要对这笔押金负责，只有特定贷款机构和市镇等有限例外。出售有租客的房子时，卖方应尽早把押金清单、银行记录和房况说明交给双方律师，让押金与卖房款分开清算。

30 天内退还押金

30 天的起算点，是随时租约（tenancy at will）下占用终止之日，或有效书面租约约定的租期结束之日。签了租约的租客在租期结束前搬走，并不自动开始计算。在这 30 天内，要退还押金和尚未支付的利息，只能扣除法条允许的项目。

可扣项目仅限于：未依法扣留或抵扣的欠租或水费；依照符合第 15C 条的房产税增加条款，应由租客承担而未付的房产税增加部分；以及修复由租客、其控制下的人或经其同意在房内的人造成的损坏所需的合理费用，合理磨损除外。法条不允许为其他任何目的扣款，所以日常清洁费、管理费或其他账单都不能加进去。

因损坏扣款的，要在同一个 30 天内给租客一份逐项损坏清单，由房东或代理人在伪证处罚的前提下宣誓签署，详细写明损坏情况和所需修理，并附上实际或估计费用的书面证据，例如报价、账单、发票或收据。没有按时提供这份清单，房东就失去扣留押金任何部分的权利；有些违规，例如没有按时退还余额，还可能被判赔偿应退金额的三倍，外加诉讼费和律师费。具体情况适用哪种后果，由律师判断。

押金记录和台账样例

凡是收押金的房东，都要保存一份记录，内容包括：每个收过、退过押金或因押金起诉过的单元的损坏详细描述；造成损坏的租客结束占用的日期；是否修理，以及修理日期、费用和收据；还有交给租客的每份收据和房况说明的副本。记录要在租期结束后保存两年，租客或准租客要求查看时，在正常工作时间提供。无正当理由拒绝的，租客有权要求立即退还押金及利息。

下面的台账把这些法定记录项和前面各步骤的日期放在一起，每个租期一行，做了什么、还有什么到期一目了然。格式只是实用参考；法律义务以上文所述为准。

• 租客、单元号、起租日
• 押金收取：日期、金额、收款人；当场收据出具日期
• 如收末月租金：金额、日期、收据出具日期（与押金分开记录）
• 银行：名称和地点、账号、存入日期；存管收据送达日期（收到押金后 30 天内）
• 房况说明送达日期（收款时或起租后 10 天内，以较晚者为准）；租客回复日期；对租客清单的答复日期（收到后 15 天内）
• 每个租赁年度：年度截止日、适用利率（5% 或银行实际较低金额）、付息或可抵扣通知的日期
• 如房子转让：转让日期、转出的押金和利息、继任业主通知租客的日期（45 天内）
• 租期结束日和 30 天退还截止日
• 损坏：描述、是否修理、日期、费用、收据；宣誓逐项清单送达日期
• 结算：押金加未付利息，减去分项列明的法定可扣金额，等于退还金额（寄出日期）
• 记录保存至：租期结束后两年