发布 Kelly Sells Boston · 认识 Kelly Cui
要点
- 过了一层不等于过了其他层：房子可能符合州卫生法规，却没在市里登记；也可能已经登记，但还没交 condo 物业要求的材料。
- Boston 要求所有出租房每年在 7 月 1 日前登记，空置、租给亲属或不收租的单元也要登记；住在麻州以外的业主，须指定一位 Boston 地区的紧急联系人。
- 在 Boston，登记和检查是两件事：出租房每五年会被抽中检查一次，两者的豁免范围也不相同。
- 其他市镇各有规定，要按具体市镇去查，不要套用 Boston 的做法。
- Condo 的主契约、章程和规则决定出租限制和搬入程序。物业要求的手续，签租约前拿到书面确认。
三层要求，分别核查
大波士顿的房子挂牌出租前，相关要求来自三处。州层面，麻州卫生法规（105 CMR 410）规定了住房最低标准，适用于全州的出租住房。市镇层面，可能要求登记、检查或本地许可。如果是 condo，物业的主契约、章程和规则还有自己的条件。
每一层的主管方和文件都不同，做完一层不代表做完另一层。比较实用的做法是每个地址建一个文件夹，放市里的登记确认、检查结果、condo 文件，以及每年都要重复的日期。
- 州：麻州卫生法规 105 CMR 410，住房最低标准
- 市镇：出租登记、出租检查及其他本地规定（如有）
- Condo 物业：主契约、章程、规则和细则
Boston：每年的出租登记
在 Boston，所有出租房每年都要向检验服务局（Inspectional Services Department，ISD）登记。每年 1 月 2 日开放登记，截止日是 7 月 1 日。错过截止日的，市里可以按月收取罚款，直到完成登记；从未登记过的，要补交自 2013 年起的登记费。
单元空置或正在装修、租客是 18 岁以上且不在房契上的亲属、或者不收房租，都仍然要登记。市里列出的不需要登记的，只有市、州或联邦机构拥有的房产，以及持有有效住宿执照的 rooming house、宿舍和 lodging house。
网上登记要填写：业主联系方式、物业经理联系方式（如有）、登记的单元数、整个房产的总单元数（只登记一套 condo 也要填整个小区的总户数）、2013 年 1 月 1 日之后购入的要填购买日期、房子是否建于 1978 年前、有没有外置消防梯、是否全楼禁烟。住在麻州以外的业主，须指定一位市里在紧急情况下能联系到的 Boston 地区联系人。以前在网上登记过的，续期时用原账户；ISD 提醒不要新开账户，否则可能产生重复记录和多收费用。
Boston：出租检查是另一件事
登记并不代表完成了 Boston 的检查要求。出租房每五年会被抽中检查一次；被抽中时，市里会邮寄通知，写明办理方式和日期。检查依据的是州住房法规，ISD 公布了一份出租检查清单，在收到通知前对照着过一遍很有用。
检查的豁免范围和登记不同。六户及以下、业主自住其中一户的楼，以及政府拥有的房产和持照的 rooming house、宿舍、lodging house，不需要做这类检查。空置单元、装修中的房产、租给不在房契上的成年亲属的单元，以及不收租的单元，都不在豁免之列。举例来说，业主自住的两户楼可能不用做定期检查，但仍然要登记。
收到通知后，业主可以请市里的住房检查员上门，按单元付费；也可以请授权检查员检查，每个单元提交一份通过的检查报告和签字的宣誓书；还可以提交 Boston Housing Authority 或 Metropolitan Boston Housing Partnership 检查员的报告，每个单元的报告交一笔备案费。一贯符合州和市法规的房东，可以申请五年替代检查合规计划（Five-Year Alternative Inspection Compliance Plan）。具体规则取决于楼宇情况和历史记录，某个地址的状态要向 ISD 核实。
Boston 以外：怎样查具体市镇
Boston 的登记截止日、检查周期和豁免范围只适用于 Boston，周边市镇各有各的做法。要弄清楚，就去问房子所在的市镇，一般是它的检验服务部门或建筑部门，以及在本地执行卫生法规的卫生局（board of health）。
各地要问的问题大同小异。把答案连同办理部门和日期记下来，明年就有据可查。
- 该市镇是否要求出租登记？如果要，多久一次、截止日是哪天？
- 出租单元是否定期检查或在换租时检查？哪些房产豁免？
- 住在外州的业主是否需要指定本地联系人？
- 新租客入住前是否需要办理本地许可或证明？
- 居住条件方面的投诉由哪个部门处理？
Condo 物业文件
如果出租的是 condo 单元，光是市镇合规还不够。主契约、章程和规则可能限制可出租的单元数量、规定最短租期，或要求业主登记租客、提交租约副本。并不是每个物业都要求出租前审批，有的文件对此根本没有规定，所以要读这栋楼自己的文件，不能想当然。
搬入安排往往由物业或管理公司规定：预约电梯、挂保护垫、搬家时段，以及为门禁登记租客联系方式。先问清楚这栋楼的要求，需要审批或确认的，在签租约前拿到书面文件，并把楼宇规则随租约一起交给租客。
州级底线：105 CMR 410
麻州卫生法规规定了全州住房的最低标准，涉及供暖、热水、卫生设施、结构状况和虫害等，还为卫生局规定了执法程序，为住户提供了住房不达标时的法律救济。市镇登记还没办完、condo 物业迟迟不批、或者和租客有纠纷，都不会暂停必要的维修义务。
具体的温度、日期和维修时限以法规原文为准，技术修复交给持照的专业人员。每次换租前，在能安全到达的范围内走一遍，可以发现常见问题：暖气和热水正常、没有正在漏水的地方、门窗和锁能正常使用、烟雾和一氧化碳报警器装着且能响、没有虫害迹象。把检查结果记下来；如果收押金，这些记录也能帮你写房况说明。
出租前核查清单与年度日历
挂牌招租前按以下步骤走一遍，结果放进这个地址的文件夹。这份清单用来整理工作，单靠它不能证明所有法律要求都已满足。
- 市镇：向所在市镇确认登记状态（Boston 找 ISD，1 月 2 日开放登记，7 月 1 日截止）；住在外州的业主同时更新紧急联系人。
- 检查：确认该地址是否到了本地出租检查的时间，或是否豁免，保留最近一次结果。
- Condo：读出租相关条款，确认有无出租名额限制，需要备案或审批的拿到书面确认。
- 房况：实地走一遍，需要修的交给持照专业人员，修完拍照留存。
- 老房：1978 年前建的房子，签租约前准备好铅漆告知材料（见老房出租铅漆与居住条件一文）。
- 日历：把每年的登记续期和每份租约的到期日记在同一处。
本地要求会调整，也因地址而异。出租前向市镇和 condo 物业确认现行规定；本文只以 Boston 为例。