Condo 出租前，先和协会把这些事问清楚

先看楼宇管理文件

Condo 的出租规定来自已登记的管理文件：主契约（master deed）、信托声明（declaration of trust）、细则（bylaws），以及据此制定的楼规。各楼差别很大：有的限制可出租单元的数量或设排队名单，有的要求业主满足一定条件才能出租，也有的完全不审查。不要想当然地认为自己的单元可以出租，也不要拿自己名下别的楼来类推。

向物业经理或理事会索取完整的现行文件及修订，并就你的单元拿到书面答复。有出租名额限制的，问清目前是否在执行、排队怎么排、有没有豁免情形。这些要在发招租广告之前弄清楚。签了租约才发现问题，你就夹在协会和已经做好安排的租客中间。

• 现行主契约、信托声明、细则、楼规及修订。
• 关于本单元目前能否出租的书面答复。
• 有名额限制的：是否在执行、排队怎么排、有无豁免。

谁能代表协会答复

日常打交道的，可能是现场经理、外聘管理公司，也可能是理事会成员。物业经理能不能批准租约、能不能免掉某项要求，取决于管理合同和理事会的授权。经理不一定有最终决定权，理事会也不一定亲自审每一份租约。

物业经理说某项不需要、或某份材料可以免交时，请对方发邮件确认。另外要清楚，物业公司管的是公共区域。找租客、审核申请人、管理你的租约是另外的服务，需要另签书面协议。

要交什么，留什么

管理文件要求报备或审批的，提前要到协会所需材料的完整清单。常见的有租客登记表、紧急联系人、车辆信息和租约副本。只提交楼宇管理和紧急联络确实需要的内容，租客的其他个人信息要保护好。

每一步都留下带日期的记录：什么时候索要的表格、交了什么、什么时候交的，以及协会已收到或已批准的书面确认。物业人员会换，清楚的记录日后能回答很多问题。签租约时把楼规一并交给租客。按 condo 法规，租客不守规定造成的开支，协会可以单独向业主收取。

• 协会所需表格的完整清单，包括是否要租约副本。
• 只提交楼宇确实需要的租客信息。
• 楼规随租约一并交给租客。
• 所交材料和协会确认的副本，注明日期。

搬入当天：电梯、通道和门禁

问清搬家是否要预约、允许哪些时段、电梯要不要挂保护垫、卡车停在哪里，并尽早告诉租客。搬家弄坏走廊或堵住邻居，租客和楼宇一开始就不好相处。

很多楼用门禁卡、车库遥控器或手机凭证，需要管理方开通。入住日之前，试一遍单元钥匙和信箱钥匙，确认租客已录入门禁和对讲系统，问清补办怎么申请、找谁联系。

• 搬家预约、允许时段、电梯保护垫和卡车停靠位置。
• 入住前试过单元钥匙和信箱钥匙。
• 为租客开通门禁卡、车库和对讲，问清补办的联系人。

维修、紧急情况和保险

Condo 里，漏水可能从一个单元开始、殃及另一个单元，所以哪些管道和建筑部位属于公共部分、哪些属于单元自己，很要紧。这条界线由管理文件规定。遇到紧急情况，人身安全第一：联系相应的应急部门或合格的专业人员，不要让租客或没有专业训练的人去拆墙、动管道。闻到燃气味，应先离开建筑，到室外再拨 911 并联系燃气公司。

和租客约好报修顺序：单元内部的问题找你或你的代理人，公共部位的损坏及时报给管理方。问清楚协会的主保单（master policy）保什么、业主自己要保什么、免赔额由谁承担。告诉自己的保险公司房子在出租，因为保障取决于保单条款和你提供的信息是否准确。跨单元漏水时，拍照并保留维修工单。工单记录的是做了什么，不能证明符合法规。

协会收费，哪些能转给租客

很多 condo 协会在出租或搬家时向业主收费，比如搬入费、电梯押金或登记费。这些收费的依据是管理文件或理事会决议，收的是你这个业主。能不能转给租客是另一回事，要看房东租客法，而不是看楼规或租约条款。

在麻州，租期开始时或之前，房东只能要求：首月租金、末月租金、不超过一个月租金的押金，以及换新锁和配钥匙的费用。州总检察长的指南还说明，不能预收宠物费、中介费和申请费。租约里写一句让租客承担协会搬入费，并不改变这一点。押金要按押金法保管，协会收费也不在押金法允许的扣款项目里。

共同费用要按时交。业主欠缴满 25 天，协会发出书面通知、给业主答复的机会后，可以通知租客把房租交给协会，直到欠款还清。法规保护向协会交租的租客不受业主报复，租约里放弃这些规定的条款无效。另外，不管和协会之间有什么纠纷，房东都不能切断应提供的水电等服务、干扰租客正常居住，或不经法院程序收回房子。

• 协会收费明细：每项收什么、由谁付、能否退还。
• 向租客预收的款项，只限首月、末月、不超过一个月的押金和换锁配钥匙费。
• 按时交共同费用，不给协会向你的租客收租的理由。