签 P&S 前，和律师逐项核对哪些条款与期限

从已接受的 offer 到 P&S

offer 被接受之后，下一份文件是正式买卖合同（P&S），由买卖双方的律师拟定并商定，买卖双方签字。已接受的 offer 本身就可能有约束力：麻州最高法院认为，写明主要条款的 offer 一经接受，即使约定日后再签 P&S，也可以构成可执行的合同（McCarthy v. Tobin，1999 年）。P&S 补上 offer 没写到的细节：你会拿到什么样的契据和产权、过户前房子受损由谁承担风险、房产税和水费排污费等项目在过户时怎样结算调整，以及任何一方违约后怎么处理。

要核对的内容大致分几类：价格和定金、签约与交付日期、交付时房子应达到的状态、产权、贷款和违约。标准模板只是起草的起点，不是不能改的固定文本，其中很多条款既可以写得对买方有利，也可以写得对卖方有利。附带条件怎么措辞、每个期限怎样运作，由双方律师商定，最后签字的那一版才算数。麻州官方的购房流程说明也建议全程咨询律师，并遵守 P&S 里的每一个期限。

尽早拿到初稿和卖方补充条款，律师才有时间和 offer 对照。初稿和 offer 不一致的地方，比如某个日期、定金金额或随房物品，签字前和律师商定以哪一版为准。同时确认律师代表的是你，并且看过全部补充条款和补充协议。

定金：由谁保管，什么条件下动用

常见的 P&S 会写明出价时已付的定金，以及签 P&S 时再付的金额，两笔合起来是定金总额，房款余额在过户时付清。合同应写明保管定金的托管方是谁、账户是否计息，以及在什么书面条件下付出、在过户时充抵房款，或在附带条件未满足时退还给你。

P&S 还会写明买卖双方对定金归属有争议时，托管方怎么处理。这没有一套自动适用的程序，结果取决于合同措辞和适用的托管条款，所以定金付出的条款现在就要仔细读，不要等出了问题再看。买方违约条款规定你未履约时卖方有哪些救济，其中可能包括把定金作为约定违约金扣下。

付任何一笔定金之前，都要当面或用你已经信得过的电话号码核实付款指令，做法见「买房大额付款前，怎样核验收款人与防范电汇诈骗」一文。

• 托管方的准确名称，以及账户是否计息
• 附带条件未满足时如何退还定金，写得清楚直白
• 违约条款允许卖方扣下什么，卖方还有没有其他救济

你的验房权利

对于一至四户住宅楼、condo 单元和合作公寓（co-op）的买卖，如果第一份书面合同是在2025年10月15日之后签署的，麻州法规（760 CMR 74.00）禁止卖方及其经纪人把放弃或限制验房作为接受 offer 的条件，也不得接受会要求你放弃验房的 offer。法规有例外，包括亲属之间的买卖、法拍，以及部分在施工基本完成前出售、并提供至少一年书面保修的新房，所以你的交易是否适用，要请律师判断。

在适用的交易中，卖方经纪人（没有经纪人时由卖方本人）最迟要在签署第一份书面合同时，不论这份合同是 offer 还是 P&S，交给你一份单独的披露表，买卖双方都要签字。卖方在表中确认：你可以请自己选择的持牌验房师验房；如果你验了房，在第一份书面合同全部签署之后，你有一段由买卖双方商定的合理期限，在验房结果不满意时决定是否继续交易。法规没有规定具体天数，期限以双方写进合同的为准。

第一份书面合同里不能有让验房失去意义的条款，比如不合理地限制你安排、拿到或审阅验房报告，或者不允许你因验房结果不满意而退出。不过双方仍可以约定一个合理的维修费用门槛，维修估价不超过这个门槛时你不能退出；也可以约定，你退出时退还的定金有合理的限额。所以要核对验房的具体截止日、通知的送达方式，以及合同对定金的约定，不要以为任何退出都能拿回全部定金。买方没有义务一定要验房，之后也可以决定不验，前提是这是你自己的选择，而不是卖方或卖方经纪人施压或要求的结果。

维修、抵扣与交付状态

卖方同意修什么、给什么，和你的验房权利是两回事。收到验房报告，并不等于自动有权要求维修、降价或过户抵扣；这些只有双方书面同意，写进 P&S 或补充协议，才成立。过户抵扣（credit）是在结算时扣减的金额，不等于自动降低合同房价。如果谈定的是降价，P&S 里的房价应当相应写明。

然后看交付条款。常见的 P&S 会写明过户时房子应达到的状态，约定交付时没有租客和其他住户、打扫干净并交钥匙，还可能要求房子不违反建筑和分区规定。合同会列出哪些东西随房出售，比如电器、灯具和窗帘配件，哪些不包括，比如个人物品或租赁的设备。卖方答应留下的物品，或答应完成维修并提供证明的，都要在合同里逐项写明。

• 每项维修附上双方认可的工程范围或承包商报价
• 约定卖方在最后看房前完成维修的日期
• 在合同里逐项写明随房留下的电器、固定装置和窗帘配件

贷款附带条件与贷款承诺日

预批信对出价有帮助，但不是贷款机构的最终承诺。审批阶段还要核对房子本身、你的收入和资产，以及贷款条件。贷款附带条件的作用是：你按时、诚意地申请了贷款，贷款机构仍未批准时，你的定金受到保护。要让这层保护真正起作用，条款应写明贷款金额、贷款类型、利率条件，以及贷款承诺截止日的具体日期。

通知规则和日期一样要紧。审批如果拖延，律师需要在截止日之前行动，而不是之后。截止日过了却没有完成合同要求的书面步骤，可能因此失去贷款附带条件的保护。先看合同里有没有自带的延期机制、谁可以使用；很多合同模板还会写明，哪些律师或其他代表有权代表各方同意延期。如果合同里没有适用于你这种情况的机制，延期就需要在截止日前取得卖方的书面同意。发一封邮件要求延长，在对方书面同意之前并不算延期。

• 贷款金额、类型和条件与贷款机构实际给出的条件一致
• 贷款承诺截止的具体日期和截止时刻
• 正式通知的接收人，以及合同允许的送达方式

产权、过户前受损与其他条款

P&S 会写明卖方提供哪种契据，以及你有权得到什么样的产权，常见的约定是产权公司愿意按正常保费承保，只受合同允许的地役权、限制条件、建筑和分区法规以及当年房产税的约束。很多合同模板还适用麻州房地产律师协会（Massachusetts Real Estate Bar Association）的产权标准。要留出足够时间做产权调查、决定是否购买产权保险，并核对房产税和市政改良费（municipal betterment）留置。

如果卖方交不出合同要求的产权或房子的占有，很多合同模板会给卖方一段补救期，过户可能因此顺延；也会写明补救不成怎么办，包括你可以选择接受卖方能交付的产权。和律师一起读这类条款：什么情况触发延期，期限多长，问题仍未解决时你能怎么做。合同规定之外的任何过户日期变更，都应由双方书面同意。

合同还会处理过户前火灾或其他意外造成的损坏：这段时间卖方的保险、保险赔款怎样使用，以及你那时有哪些权利。常见的 P&S 还有其他一些条款，哪些适用于你的房子，请律师说明。

• 铅漆确认条款，包括确认收到房产转让时的铅漆通知
• 卖方在过户时交付烟雾和一氧化碳报警器合规证明
• 房子有化粪系统（septic）时的检查条款
• 关于地下储油罐的声明
• 所在地区有转售费用或收费时，金额和由谁支付

日期、通知与签字前最后一遍

很多合同模板写明「时间是合同的要素」（time is of the essence），意思是各个日期要按合同写的执行。通知条款规定正式通知由谁接收、可以用什么方式送达、在什么时间之前送达。签字前，和律师把最终版本逐条过一遍，不要依赖口头保证或别人转述的概要。每个数字、每个法定姓名的拼写、房子的法定描述、每个附带条件截止日和每个通知地址都要核对。

双方签字、P&S 定金交到托管方之后，把每个期限记进日历，并发给贷款机构和买方经纪人，让大家按同一张时间表推进。下表把前面各项整理成一张审约任务表。