发布 Kelly Sells Boston · 认识 Kelly Cui
要点
- 最后看房是对照 P&S 的交付条款和约定维修做核对，不能代替专业验房。
- 贷款批准、放款、契据登记和交钥匙是不同的步骤。什么时候能入住，取决于合同约定，以及过户律师确认交易已经完成。
- 发现问题先拍照、写下来，在签过户文件前请律师以书面方式解决。
- 入住第一周，办好公用事业账户交接，找到总水阀和电箱，测试报警器，更换外门锁芯。
最后看房看什么
常见的 P&S 会给买方在过户前不久查看房子的机会，时间通过双方经纪人约定。最后看房要确认四件事：房子符合买卖合同（P&S）约定的交付状态；卖方的物品和杂物已经清走；没有新的损坏；补充协议要求的维修已按约定完成。
这是对照合同的核对，不是专业验房。重点看看得见、能操作的部分，合同写明随房留下的物品，以及约定的维修工程。带上 P&S、维修补充协议、手电筒和能拍照的手机。
- 通过买方经纪人约好时间，离过户留出沟通余地
- 随身带好已签的维修协议和随房物品清单
- 确认卖方已经搬走，或能按合同如期空房交付
逐个房间看
按顺序走一遍：各个房间、地下室，再到室外。每个水龙头开一下，冲马桶，试照明开关和冷暖温控器，看看水槽下方、天花板、管道接口和热水器周围有没有正在渗漏的痕迹。查看墙面、门框和装饰线条有没有搬家造成的明显损坏。确认合同里写明的电器、灯具和窗帘配件还在，并且和描述一致。
不需要爬进阁楼、拆开机械设备，或用仪器测插座。以安全、看得见的项目为限。
发现缺项或维修未完成
如果约定的维修没做完、随房物品不见了，或者出现新的损坏，当场拍照并简单写下情况。签过户文件之前先给律师打电话。现场有人口头答应，本身并不能解决问题；处理办法应当由律师审核，并写成书面文件。
视情况而定，律师可能和卖方协商过户抵扣、从卖方售房款中预留一笔托管款（escrow holdback），或把过户短暂推迟到维修完成。托管款协议应写明由谁保管这笔钱、工程要达到什么标准、依据哪份承包商报价，以及完工期限。抵扣、托管款或新的过户日期，都可能改变贷款和过户文件里的数字和日期，所以要在签字之前让贷款机构知道，而不是之后。
- 每个问题都拍照并写下文字记录
- 尽快把缺失或损坏项目的清单发给律师
- 结算前，双方签署书面解决方案
过户、登记与交钥匙
贷款机构发出 clear to close，一般表示贷款条件都已满足，之后贷款机构会准备文件并安排汇出贷款资金。过户前几天，看一遍 Closing Disclosure，并和最近一份 Loan Estimate 对照。贷款购房时，你应在过户前至少三个工作日收到 Closing Disclosure。之后如果数字或条款有变化，是否需要重新等待，请向贷款机构确认。
在过户文件上签了字，并不意味着马上可以入住。签字、放款、在 Registry of Deeds 登记契据、交钥匙是不同的环节。常见的 P&S 约定在过户时交付房子和钥匙，但你实际什么时候拿到，取决于合同约定，以及过户律师确认交易已经完成。
问清过户律师预计什么时候完成登记和交钥匙，按这个时间安排搬家公司和施工人员，不要只按签字预约的时间来定。
- 和过户律师确认预计的登记和交接时间
- 和保险专业人员核对房主保险（homeowners insurance）的生效时间，确保保障不中断
- 交接时清点并收齐所有钥匙、车库遥控器、门禁密码和设备说明书
入住第一周
第一周的重点是门户安全、公用事业账户，以及弄清总开关在哪里。以前的租客、施工人员或其他人可能还留着钥匙或密码，换锁芯比只靠交到手里的钥匙稳妥。
出售或转让住宅时，卖方一般需要当地消防部门出具合规证明，表明烟雾和一氧化碳报警器符合要求；常见的 P&S 约定由卖方在过户时交付这份证明。你的房型需要什么报警器，向当地消防部门确认。入住后，报警器仍要自己测试一遍。
如果在室内闻到燃气味，不要开关电灯或电器，不要开关窗户，也不要自己去关燃气。马上离开建筑，到室外后拨打 911，再联系燃气公司。
- 更换外门锁芯，重设电子门锁密码和车库门遥控
- 联系电、燃气、燃油、自来水和垃圾清运服务商，确认账户交接和计费起始日
- 测试各层已有的烟雾和一氧化碳报警器
- 找到总水阀和电箱，确保漏水或跳闸时能安全操作
最后看房时间、交付条件和交接安排因合同而异。具体过户安排请与你的律师和贷款机构确认。