发布 Kelly Sells Boston · 认识 Kelly Cui
要点
- 一份能核对的月报可以用一条算式对上：期初余额加本月实收租金，减去已批支出和转给房东的款项，等于期末余额。
- 欠租单独列一行，不算作已经收到的钱。
- 押金是租客的钱，存放在麻州银行的独立计息账户里，不是运营资金，也不进入运营算式。
- 月报格式和维修审批额度来自管理合同，每份月报都要对照合同来看。
月报里应该有什么
月报是管理方对上一个结算周期内房产资金往来的交代：收了多少、付了多少、还欠多少、剩下多少。法律没有规定月报的固定格式，格式、出报日期和细节程度由管理合同约定。第一次收到月报时，最好把它和合同放在一起看。
便于核对的月报大多由下面几部分组成。最常被漏掉的是欠租那一行，以及仍在等待决定的事项清单。
- 上期结转的期初运营余额
- 本月实收租金，按单元列出，注明每笔到账日期
- 欠租或部分付款，与实收租金分开列示
- 每笔已付支出，注明服务商、事项和金额，并附收据或发票
- 转给房东的金额和转账日期
- 结转到下期的期末运营余额
- 待决事项：未完成的工单、等你批准的报价、正在跟进的欠租
一份示例月报
下面的数字是虚构的假设例子，不代表典型房产，也不是收费报价。假设是一套出租房，本月没有欠租，示例中不列管理费。重点在于算式。
期初余额2,000美元，加本月实收租金3,500美元，减已付经批准维修450美元，再减转给房东的3,000美元，期末余额为2,050美元。下个月月报的期初余额应该就是2,050美元；如果不是，就要问清原因。
租客押金及其利息不出现在这个算式的任何位置。如果押金由管理方保管，月报可以注明存放在哪里，但这笔钱不属于运营余额，也不能拿来付那450美元的维修。
- 期初运营余额：2,000美元
- 本月实收租金：+3,500美元
- 已付经批准维修：-450美元
- 转给房东：-3,000美元
- 期末运营余额：2,050美元
- 押金及利息：另行存放，不在本账内
欠租和待决事项
应收未收的租金还不是收入。清楚的月报会列出应收金额、实收金额和差额，并说明到目前为止做了哪些跟进。把预计会收到的租金算成已收，账面余额会比银行里实际的钱好看。
待决事项是会影响下个月资金或房屋状况的事：已排期但未完成的维修、超出审批额度正等你答复的报价、尚未处理完的租客报修。每月列出来，你就能在账单到来之前看到需要拍板的事，而不是事后才知道。
如果欠租持续，是否发通知、是否走法院，涉及法律程序和期限，应交给律师处理，不在月报里决定。房东或管理方不得用换锁、断水电或扣住必要维修的办法逼租客搬走。
押金不进运营账
在麻州，押金始终是租客的钱。普通住宅租赁的押金一般最多一个月租金。押金必须存放在麻州境内银行的独立计息账户中，不得与房东自己的资产混在一起，账户条件还要让这笔钱不受房东债权人追索（麻州法典第186章第15B条）。
所以押金不应以运营现金、维修备用金或收入的形式出现在月报上。收到押金后30天内，要给租客一份收据，写明银行名称、地点、账号和金额。押金每持有满一年，要按5%或银行实际支付的较低利率计付利息，可以直接付给租客，也可以通知租客从下次租金中抵扣，并附账户说明。
预付的末月租金是另一类款项，有自己的利息规则：每年5%或银行实际支付的较低金额，最后那个月本身不计息。它应单独一行列示，不要加进本月实收租金。能否以及如何在最后一个月之前动用这笔钱，要看租约并咨询律师。
租期结束后，押金和利息要在30天内退还，只能扣除法律允许的项目，例如欠租，或附有法定明细凭证、超出正常磨损的损坏。清洁费、管理费和一般账单不在其中。
核对维修扣款
多数管理合同会设定单次维修的金额上限：额度以内，管理方可以直接找服务商并付款；超过额度的非紧急维修，要先等房东书面批准。具体额度以及什么算紧急，都以你的合同为准。看到一笔维修扣款，先问它是否在这个权限之内。
第二个问题是这笔钱有没有凭据。有用的服务商发票会写明房屋地址、日期、所做工作和所用零件或材料。合同是否要求每笔支出都附发票，属于合同约定；但没有发票，就很难看出到底做了什么，这些单据对保修和年底整理记录也有用。
- 这笔支出是否在单次额度以内，或已取得书面批准？
- 发票是否写明地址、日期、工作内容和材料？
- 是否更换了零件或设备，保修资料是否附上？
每月核对的顺序
每月按同样的顺序看，核对一遍只需几分钟。趁当月情况还清楚时提问最容易查清，核对过的月报也就是年底报税整理时的记录。
- 对照每份租约的租金核对实收租金，记下欠款
- 核对本期期初余额是否等于上期期末余额
- 逐笔核对维修是否在审批额度内、是否有发票
- 确认押金没有算进运营现金或收入
- 回复需要你决定的待决事项
- 把月报和附件存进该房产当年的资料夹
本文介绍常见做法和麻州押金规则的一般内容。月报格式和审批额度以你的管理合同为准；涉及具体押金、扣款或欠租的问题，请咨询麻州律师。